住房反向抵押养老保险需求的影响因素分析——以南京市为例开题报告

本课题的意义、国内外研究概况、应用前景等（列出主要参考文献）

一、本课题的意义

2014年住房反向抵押养老保险开始试点。2018年8月，中国银保监会发布通知称，老年人住房反向抵押养老保险开展范围将扩大到全国。住房反向抵押保险越来越受到政府的重视。2020年初银保监会副主席透露《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》已经审议通过，要求保险公司结合老年人风险特征和需求特点，提升产品开发和服务能力。这几年试点尽管总体运行平稳，但整体规模较小，没有取得预期效果。截至2019年末，自上市5年多以来，仅有129户家庭191为老人参保，住房反向抵押养老保险面临市场需求不足的问题。住房反向抵押养老保险的成功推行需要以现实的和潜在的需求为前提。

面对我国老龄化现状，传统的养老金融产品已经不能满足日益增加的老年人的需求，住房反向抵押养老保险的推出丰富了传统养老金融，拓宽了养老渠道。住房反向抵押养老保险的成功推行，将使得人们为晚年生计问题而进行的储蓄不再成为必要，将会提高老年人的消费能力，深刻影响人们“养儿防老”的传统观念和思维方式。

因此研究住房反向抵押养老产品需求，在满足人民群众多样化、个性化的保障需求方面发挥了积极作用，不仅促进房地产事业繁荣也有助于金融业长期稳健发展。面对传统金融困境，开拓新的养老金筹集渠道，作为个人储蓄范围内的养老保险既扩大了养老金来源也对完善我国养老保障体系、以扩大内需拉动国民经济高质量发展具有重要现实意义。

二、国内外研究概况

1、国外研究概况

住房反向抵押养老保险在英法等欧洲国家已经发展成熟，该产品即领取年金”的寿险服务 (“Collateralized Annuity”)。 这种服务是投保人将房屋产权抵押给保险公司, 自己可以终身继续使用该房屋;保险公司则按月向投保人(受益人)支付给付金, 也是终身支付, 直至投保人亡故, 保险公司才将该房屋收回, 进行销售、出租或者拍卖。它在美国被称为“反向抵押贷款”(“Reverse Mortgage”)。国外住房反向抵押贷款的研究主要在市场需求、市场风险、产品定价三个方面。

1.1市场需求研究：Hui shan （2011）使用Zip code-level的分析方法论证了Zip密码的特性与住房反向抵押贷款市场占有率之间的关系，并预测在众多年老的房产拥有者当中，那些房产价值更高的人对反向抵押贷款的需求会更加强烈一些。Nakajima 和Telyukova (2014)认为，愿意参加住房反向抵押贷款的老人往往收入及财富少并且身体状况不佳，多数老人参加此业务是由于医疗费用的支出金额太大。

1.2市场风险研究：住房反向抵押贷款的风险是国外学者研究最多的问题，主要包括风险识别、风险度量与风险防范。在风险识别上，EdwadrJ. Szymanoski.Jr (1994),Peter Chinloy 和Isaac F.Megbolugbe(1994)认为开展住房反向贷款的机构面临的风险是交叉风险，主要包括:长寿风险、利率风险和住房价格波动风险。Schiller和Weiss(2000)认为存在逆向选择和道德风险。Liang Wang,Emiliano A.Valdze,John Piggott (2007)认为由于住房反向抵押贷款业务的风险高于其他贷款业务, 私人金融机构没有动力介入, 因而在美国90%以上的住房反向抵押贷款业务是由政府特别指定的金融机构运作。如何衡量这些风险带来的损失，也是学者们十分关注的问题。Linda S Klein(1994)首先利用probit模型对借款人的违约风险进行度量，认为违约风险对住房反向抵押贷款业务的实施并没有很大影响。即便存在一定的违约风险，由于市场房屋价值的持续上涨，贷款到期时的本息和超过为了住房变现价值的概率很小。在风险研究最重要的环节就是风险的防范，包括长寿风险、利率风险、道德风险等，Edwadr J.Szymanoski(l994)指出长寿风险是可变且可以分散化的风险，其防范可以通过大量的样本分散风险。利率风险是常见的市场风险，Edwadr J Szymanoski.Jr (l994)，HUD(2000)等运用久期度量利率风险的大小，并认为住房反向抵押贷款受利率风险的影响较为严重，大于相同期限的付息债券和传统的抵押贷款。

1.3住房反向抵押贷款定价研究：对于住房反向抵押贷款的定价研究，国外学者分别运用了不同的假设前提，计算了该产品的现金流和贴现率，从而也得出了不同的定价方法。国外学者对产品定价模型的研究主要分为:支付因子定价模型(Peter Chinloy和Isaac F.Megbolugbe,1994)，保险精算定价模型(Y.K.Tse,1995)、(Olivias Mitchell,John Piggott,2003)及BKU模型(Seungryul Ma,Gabtae Kim ,Keunoak Lew,2007)

国外住房反向抵押贷款需求、定价、风险的研究已经相对透彻，国民参与度也较高，住房抵押贷款有效解决了部分国家的因老贫困问题。

2、国内研究概况

自上世纪 90 年代, 国内学者就开始关注住房反向抵押这一金融产品。孟晓苏首先提议在国内开展住房反向抵押相关产品，他认为住房反向抵押保险业务的出现促进了社会保障制度的成熟, 同时使得保险公司拓展了服务领域, 获得巨大保险收益(孟晓苏,2002)。现阶段我国存在资本市场不尽完善、养老保险基金隐性负债较大、现有养老金投资效率不高等问题（胡继晔，2013），所以开展住房反向抵押需要充分考虑我国国情。

2.1需求意愿研究：方明（2004）定性研究分析了住房反向抵押贷款的需求人群，结论认为空巢家庭老人、老年妇女、中低收入者等参与住房反向抵押贷款可能性最大。柴晓武（2008）认为住房反向抵押贷款的市场需求人群具有如下特点：有自主产权房的老年人、父母与子女不居住一起、中等经济状况、和睦的家庭关系、住房位于城市或城郊。国内大部分的研究者认为，从各方面条件来说，我国己经具备开展住房反向抵押贷款的条件。瞿小敏(2015)基于上海市老年人口状况与意愿调查数据，考察居家老年人“以房养老”意愿并讨论其影响因素，指出老年人对“以房养老”的认知度较高，但接受度较低。风笑天(2007)研究表明传统养老观念在城市居民当中占有较大分量但已经在逐步改善，总体来看，性别、年龄、文化程度会对养老意愿产生显著影响。

2.2定价研究：柴效武（2010）基于保险精算方法提出了终身年金支付额的定价模型，指出借款人的预期寿命、利率变动和房产价格变动，它们都对反向抵押贷款的定价产生直接且巨大的影响。周海珍、金逸娟、陈秉正(2015) 通过保险精算的模型，解析了不同生命条件下的定价模型，利用利率、死亡率和经验数据模拟了贷款金额，由此得出住房反向抵押贷款能够为老年人提供充足养老金的结论。

2.3可行性研究：国内学者普遍认为在开展住房反向抵押已经具有可行性，郑秉文（2018）、张敏(2015)通过分析我国实施以房养老保险试点几年以来的现状与需求端、供给端的诸多因素，认为尽管老年人住房反向抵押作为养老保险产品在较长时期内将是一项小众产品，但有所作为的空间依旧广阔，有望向全国推行。杨明，张亚男（2007）、朱劲松（2011）认为由于人寿保险公司的长期资产占比较高，资产结构配置更合理，且寿险公司具有精算技术力量、独特的销售模式、经营养老金的业务优势,更适合经营该业务。

国内外的学者对于住房反向抵押贷款的研究方向有一定的共性，但和国外研究相比，国内的研究更多的是描述性的定性分析，深入的定量分析相对较少。大多侧重与对国外经验的总结、可行性探究和政策建议。虽然现有的文献中，许多学者给出了复杂的定价模型，但在我国是否能得到有效利用没有实践依据。采用怎样的运行模式，承担怎样的风险与责任，提出的建议中的实施细则的解释也没有并不精细，从而使这些观点仅仅停留在学术阶段，操作性较差。

虽然住房反向抵押已经在北京、上海、广州等多个城市试点，但对老年人的实际需求和可接受程度缺乏规模性的调研分析。由于我国的特殊国情和传统文化，不能直接照搬国外的模式，因此以调研为基础研究我国需求的影响因素对实际决策和住房反向抵押养老产品的推行是必不可少的。

研究的目标、内容和拟解决的关键问题

一、研究目标

1、了解南京市中老年人群特征，初步了解住房反向抵押养老保险的推行现状和居民接受程度。

2、分析住房反向抵押养老保险在老年人群中的需求意愿和影响需求的因素。

3、从实证角度分析目前住房反向抵押贷款养老保险市场需求的影响因素，了解了老年人的养老要求，为保险公司在产品设计和发行提供参考，提高住房反向抵押养老保险的认知度和接受度，促进“以房养老”方式的深化推广，完善我国养老保障体系。

二、研究内容

1、对住房反向抵押养老保险进行介绍，主要从住房反向抵押养老保险概念界定、特征和与一般养老保险的区别加以阐述；住房反向抵押养老保险相关理论概述，包括生命周期消费理论理论、金融投资理财原理、资源优化配置理论等。基于我国住房抵押养老保险试点情况，并在总结国外住房反向抵押养老保险发展情况的基础上对其试点反响一般等主要问题进行理论分析。

2、基于南京市老年人对住房反向抵押养老保险需求的调研数据，建立图表，对该地区不同受访人群的特征结构、住房反向抵押养老保险的需求状况、影响需求的因素进行描述性分析。

3、本文根据老年人相关研究涉及的常用变量及相关文献，以住房反向抵押养老保险需求为被解释变量，因此建立logistic模型，选取包括个人特征、住房情况、家庭资产状况、社会保障情况四个方面的可能影响其需求的因素为解释变量，对住房反向抵押养老保险需求的因素进行实证分析，在进行预调研后修正模型，进行二次参数估计。

三、拟解决的关键问题

1、运用科学的问卷调查与文献研究等方法，结合我国实际对我国住房反向抵押养老保险反响一般、认知度低、参保人数少诸多问题进行深入分析，探究问题形成的内在原因。

2、针对目前住房反向抵押养老保险需求不足的问题和其影响因素，参照国内外住房反向抵押研究理论，结合我国目前老龄化人口现状、资本市场发展情况等，提出政府完善养老保障制度、保险公司对产品的顶层设计和完善产品线及有关部门的应采取的措施。

研究方法、技术路线、实验方案及可行性分析

一、研究方法：

1、文献研究法。阅读相关文献资料，通过检索、查阅、文献传递等方式，了解住房反向抵押养老保险国内外研究现状，借鉴已经有的研究成果，了解住房反向抵押养老保险发展进程，用理论来指导和优化论文方案，完善和丰富论文的体系。

2、定量与定性分析相结合。定性分析主要集中于对理论的集中演绎，从理论上比较和分析目前存在的问题和机遇，并就扩大住房反向抵押养老保险需求提出政策建议。定量研究主要是走访南京各个地区的街道和家庭，发放调查问卷，基于对样本地区的调研、国家统计年鉴、银保监会工作报告、保险公司数据等，使用统计学软件整合、处理数据，运用logistic回归模型分析不同特征的老年人对住房反向抵押养老保险需求贡献比较显著的因素以及各个因素的影响程度、方向。

二、技术路线

三、可行性分析

1、数据获取：南京是第一个“以房养老”产品诞生地，并已成为住房反向抵押养老保险的试点城市之一，方便问卷发放与数据收集。

2、理论研究：目前国内外对住房反向抵押的相关研究已经日趋完善，为本课题的研究提供了理论基础和大量文献资料。随着大数据时代到来和统计工作不断深化，为实证建模提供了很大帮助。

3、知识储备：掌握一定的统计学、计量经济学等学科知识，能运用相关知识建立模型，对结果进行分析和解释。较熟练的运用Excel、Eviews、Spss等软件，能够有效整理收集到的数据。

时 间

研究内容

预期研究成果

2019.10.01-2019.11.30

根据所学知识，收集资料，完成文献综述

前期材料收集准备

2019.12.01-2020.01.10

据本科生论文选题要求, 结合专业知识，确定论文题目。围绕选题系统收集和整理国内外相关的最新文献资料，收集相关数据资料，掌握最新研究动态信息，完成开题报告。

选定论文题目，准备开题报告答辩，听取导师修改意见，完成开题报告及确定论文框架。

2020.01.11-2020.04.27

收集补充文献资料，在此基础上，进行相关实证研究，展开调查论证、数据收集、数据分析工作。

完成中期检查与论文初稿。

2020.04.27-2020.05.10

论文撰写，并在导师的指导下，对初稿进行反复修改，不断完善论文。

完成论文二稿，进行修改

2020.05.10-2020.05.30

根据导师意见，修改并提交导师审阅。论文终稿定稿、答辩。

完成一篇较高质量的论文