城市土地出让价格预测算法研究开题报告

1. 研究目的与意义（文献综述）

1.1研究目的

在我国，土地自古以来承载着诸多价值，人民靠其营生，成就了中国人朴素价值观。伴随城市化进程的迅速发展，大量的人口涌向城市，带动城市经济快速提升，据统计，在2018年中国gdp前十六座城市的gdp之和在全国gdp中占比31%。然而，伴随城市经济的高速发展，出现了诸多问题，例如房价过高、城市土地盲目扩张、土地利用类型规划不明确等。土地以其不可再生性和供给的有限性的固有特征与当下城市快速发展之间出现了矛盾，城市土地如何规划将直接决定未来发展的前景。

城市土地制度自建国以来出现多次变更。新中国成立初始时期，我国对城市土地曾实行有偿使用，无论是全民所有制单位还是集体所有制用地单位都必须像国家缴纳租金。但是自1954年以后，我国建立了高度集中统一的计划管理模式，所以土地有偿使用制也被相应取消。从此，全民所有制单位用地一律采取无偿划拨的方式。但随着经济体制改革的不断深化，城市土地行政划拨使用制度的弊端日益暴露，例如土地资源配置效率低下、国家所有权虚化、抑制市场价值规律作用的发挥等。种种因素促使城市国有土地制度的改革，城市土地开始允许有偿转让，1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，条例规定：国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度；土地使用者在其使用权使用年限内可以将土地转让、出租、抵押或者用于其他经济活动；土地使用权出让最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年；土地使用权出让可采取协议、招标、拍卖方式。2001年5月，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，确立了经营性土地实行“招拍挂”制度。通知指出，为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产用地和其他土地供应计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供。国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。2007年9月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，主要内容包括招标、拍卖、挂牌出让的法律依据，招标、拍卖、挂牌出让的范围和原则，出让计划、出让方案的编制和公开发布，招标、拍卖、挂牌文件的编制和公开，招投标程序、拍卖程序、挂牌程序，出让结果公布，出让金缴纳和发放土地使用证，以及法律责任等内容。这一规定标志着中国土地市场制度建设的重要实质性进展。

2. 研究的基本内容与方案

2.1研究内容

本文研究内容主要分为三部分，一是探究土地出让价格与何种因素具有关联性，并对所用指标进行分层分级，计算相应的评分，作为定量分析的依据，以较少的指标来完成模型的构建。二是分析目前关于土地出让价格预测方法的优点与缺点，目前国内对土地出让价格的研究方法较多，每种方法均有其优劣，故对其进行分析，探究其适用范围。三是构建神经网络定量探究土地出让价格与第一步选择的因素之间的关系。

2.2研究目标

3. 研究计划与安排

2020.1-2020.3：查阅相关资料，了解国内外关于土地出让价格预测方法相关研究动态及成果；

2020.3-2020.4：完成文献综述和开题报告；

2020.4-2020.5：收集数据并分析，确定指标体系，计算各地块指标得分，初步实现神经网络算法

4. 参考文献（12篇以上）

[1] 彭鸿斌. 北京市商品住宅价格研究[d]. 重庆大学, 2010.

[2] 尚雅雯. 房地产价格影响因素研究[d]. 对外经济贸易大学, 2017.