单独二孩政策对南京住宅市场的影响开题报告

1. 研究目的与意义

一般来说，影响住宅产业发展的因素有很多：可支配收入、土地价格、信贷条件、住宅价格、国家政策、居民住房观念。我国住宅产业在大力开发的同时，城市出现了住房空置和住房紧张的局面。这意味着住房供需的不平衡，不仅表现在住房数量上，更表现在住房面积和结构上，这是因为开发商对住房需求不合理的估计。住宅的本质是满足人们的居住需求，居住需求决定住宅供给。也就是说，只有在确定住宅需求的情况下，才能确定其供给。而住宅需求很大程度上取决于人口特征，因此从我国现在的人口政策入手，定性定量的分析和预测单独二孩政策将带来的人口变动对住宅总户型需求的影响，并探讨相关的政策建议具有很强的理论和现实意义。不仅有利于政府科学地解决我国住房问题，也有利于房地产企业本身的发展，同时也减少不必要的浪费和更合理地利用社会资源。

2. 研究内容和预期目标

本文分为七个部分。第一章，前言，回顾我国房地产行业的发展历史与现状，以及我国人口发展历程，提出本文的选题背景和出发点。第二章，文献综述，分析并总结国内外的研究进展，为模型的建立提供依据。第四章，在单独二孩政策下，人口总量与结构的预测分析。第五章，住房总户型的需求预测，模型的建立和数据的描述，对模型选取的解释变量和被解释变量进行简单的描述，分析其走势的特点，在此基础上，结合国内外经验，建立适合我国国情的住宅总户型需求决定模型。第六章，实证分析和结果讨论，运用统计分析软件做实证分析，并对结果讨论和分析。第七章，主要结论和政策建议，在前文的研究基础上，提出适应人口家庭结构和人口总量变化的房地产发展建议。

3. 国内外研究现状

国外关于人口因素与住宅产业之间的关系研究起步较早，水平较高，很多学者运用计量的方法，定量分析了人口学特征对住宅供应及其价格的影响，取得了一定的成就。如：N.G Mankiw 和David Weil（1989）建立的M-W模型是学术界公认的将人口因素与整个社会住宅消费量相结合的最典型的分析模型。DowellMyers(1990)在其著作中首次提出住宅人口学（Housing Demography）的概念，阐述了人口特征与住宅需求之间的联系。

在我国，由于特殊的历史原因，98年废除#8220;福利分房#8221;以前，住宅市场基本以计划经济为主，几乎不需要考虑需求对住宅供应的影响，所以，我国在这方面的研究起步相对较晚，但由于二十一世纪以来，住房产业在国民经济中的地位不断上升，国内学者对此方面的研究也迅速增多。住宅产业其发展规律必然和城市的经济基本面、人口政策等存在密切关系，而住宅价格的形成机制和变动机制也成为国内外学者的研究重点之一。如：孙丽波、屠梅（1999）通过对上海住房需求的研究，支出影响住房需求的因素主要有居民收入水、居民的住房消费倾向、人口数量和人口结构因素、房地产价格，此外还有人口的年龄结构、分布、人口增长率以及家庭结构等因素。张泓铭（1998）在其著作《住宅经济学》中指出住宅需求主要受人口因素和经济发展水平的影响。赵君丽（2002）认为人口结构变化与住宅市场需求变化直接相关，进而影响了整个房地产周期。

4. 计划与进度安排

本文从中国房地产年鉴和全国人口普查数据出发，在借鉴国内外已有研究的基础上，着重考虑人口因素（人口总量、家庭规模、家庭类型、家庭收入）变动对住宅总户型需求的影响。主要研究方法如下：(1)结构分析和趋势分析相结合。(2)定性分析和定量分析相结合。（3）单变量因素和多变量因素分析相结合。

5. 参考文献

[1]孙丽波，屠梅。住房需求新预测--上海需求研究案例[j].价格理论与实践，1999，014（11）：33-35

[2]赵君丽.人口变化与房地产需求--人口结构变化与房地产周期相关性研究[j].城市开发.2002.(8)：53-55

[3]任强.中国人口、家庭户与住房需求预测研究[j].市场与人口分析,2005.11(2):20-29