房地产市场的博弈分析开题报告

1. 研究目的与意义

近年来，我国经济持续发展，GDP总量跃居世界第二。与此同时，房地产行业也呈现高速发展态势，成为经济发展中一支不可忽视的力量。由于住房与人们生活的密切性，房地产成为了最受人们关注的领域之一，甚至成为了很多人奋斗的目标，不少了因为一套房改变了生活轨迹。然而中国住宅商品价格不断走高，不可避免地导致了全国性的房地产过热现象。由于房价增长过快，导致低收入家庭的购房能力进一步下降，没有购房能力的群体数量不断扩大，进而诸多社会矛盾也开始被激化。可见住房问题不仅牵系我国的经济能否又好又快发展，社会和谐稳定，而且和中国百姓的生活息息相关。

在不断上涨的房价背后，政府、房地产商和消费者在这场巨大的利益纷争中有着各自的目的，有利益取向的独特的行为特征。他们每个人都想得到最高的利益，不想吃亏，有意无意的采取了一系列的非理性行为，导致了整个市场并不处于一个平衡状态。投机炒作，幕后交易等行为都说明我国的房地产市场并不是一个规范的市场，为了遏制住房地产市场中的不合理的成分，中央政府一直在出台调控政策，然而这些措施却没有收到想象中的效果，有些地方的房价尤其是大城市的房价不降反升。为什么中央的政策控制不住疯涨的房地产价格？到底是哪些环节出了问题出现居者无其屋的现象？能不能换一个视角来看待房地产市场？这些问题都成为我们研究房地产博弈的动因。

2. 研究内容和预期目标

本文的核心是运用博弈论研究我国房地产市场三大主体的博弈行为及其制约与均衡机制问题。写作提纲如下：

第一部分是开篇绪论，介绍了课题研究的动因、内容以及国内外现状。

3. 国内外研究现状

国内经济学者主要采用价格分析法，即从影响供需因素两方面来分析。主要的研究成果有：杨建荣、孙斌艺建立了关于政府、开发商、消费者三者博弈，提出了房地产商供给过于乐观、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失衡的内在原因，从而阐明了政策因素决定着中国房地产市场的基本走向。刘清泉针对房地产一、二级市场中各主要参与者包括中央政府、地方政府、房地产开发商等利益主体的目标和行为进行了研究，理清各参与者间的博弈关系，分析了各相关利益主体的背后动机，提出通过监督制度、加强土地市场和投机性购房者的调控力度、优化住房供应结构等措施来建设房地产市场体系。在房地产供给和需求层面，李准、王进、颜嘉分析了房地产业开发商与政府的利益博弈。

国外一些发达国家的房地产业起步很早，现在己经进入了成熟发展的阶段。David Sirota主要研究了房地产投资，对投资过程中的筹资、收益、可行性研究及各种物业的投资进行了分析。Roger P.Sindt在投资方法研究方面做了大量工作，对投资中的决策过程建立了相应的模型Petar Jovanovic针对房地产投资风险做了全面研究，主要在房地产投资风险辨识、评价和防范等方面做了大量的工作。

4. 计划与进度安排

本文将采用文献研究、理论逻辑分析、实证分析三种方法。

一月份：进行文献研究，对博弈论的相关知识进行系统的学习和阅读，归纳整理博弈论相关理论，重点研究纳什均衡，囚徒困境，智猪博弈等模型。

5. 参考文献

[1]谢识予. 经济博弈论[m] 复旦大学出版社 2002.7

[2]李海辉. 房地产博弈的经济后果[m]中国金融出版社 2002

[3]王玉芳. 我国房地产市场经济主体博弈分析[d] 暨南大学硕士学位论文 2007.6