1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）
1.研究背景
鉴于房地产对国民经济强大的带动作用，自1998年以来，我国大力支持房地产业发展并向房地产市场投入巨额资金。然而随着时间推移，这一做法带来了负面影响，从2011年开始，我国房地产市场陷入库存过高、难以消化的困境——房地产行业的供给与需求结构发生失衡，房地产市场明显供过于求，商品房空置率连年攀升，商品房库存积压严重。这会给房地产经济的发展带来负面影响，进而阻碍国民经济增长。
因此，2015年底的中央经济工作会议着重强调要在供给侧结构性改革的背景下，大力消化待销库存从而促进房地产业的健康有序发展。从2016年开始，各级地方政府相继出台包括降首付、降契税和营业税等多项住房消费支持政策，积极响应中央政府房地产去库存的号召。在上述政策的调控下，我国房地产库存在一定程度上得到了控制，但这没能够从根本上改变我国房地产库存过高的局面。根据国家统计局《中国统计年鉴（2019）》数据显示，截至2018年末，我国商品房待售面积52414万平方米，商品房销售面积171654万平方米，待售面积占销售面积比例仍在30%以上。
2. 研究的基本内容和问题
1.研究目标
通过建立var-vec模型，试图找到金融发展过程中各影响因素对房地产库存的动态影响机制，并使用脉冲响应函数研究影响因素的促进或是抑制效应，再通过方差分解判断各因素对于房地产库存波动的贡献大小，与var或vec模型结果进行比对。根据实证研究结果，为有效化解房地产库存，主要针对金融行业提出相应的政策建议，为引导金融机构帮助房地产业消化库存、稳定市场提供理论参考。
2.研究内容
3. 研究的方法与方案
1.研究方法
（1）文献研究法。利用学校图书馆资源和互联网工具对房地产和金融相关著作、学术文献进行逐一阅读、记录，学习国内外学者关于房地产库存最新研究成果，进行综合分析整理，并结合当前我国房地产发展面临的新形势，从金融发展的视角对造成我国房地产库存居高不下的主要因素进行全面分析。
（2）向量自回归var模型。在确保时间序列数据平稳的前提下，建立var模型，根据aic准则选择模型的滞后阶数，经过单位根检验，协整检验，格兰杰因果检验，然后可利用脉冲响应函数分析金融发展各影响因素冲击下房地产库存的动态响应，接着在var模型的基础上，利用方差分解方法分析了各影响因素对房地产库存变化的贡献度。
4. 研究创新点
（1）以往的房地产业相关研究主要集中于房地产价格或房地产投资，研究房地产库存的文献较少。但根据经济学原理可知，市场价格是供需双方影响和政府干预的结果呈现，库存才是更加根本的因素。所以本文挑选房地产库存的角度切入较为新颖，同时也响应了国家2016年开始的去库存战略。
（2）在为数不多的研究库存的文献中，很少有将影响因素与金融业直接挂钩的。而金融业本身就是服务实体经济的，和房地产业关系紧密，房地产企业大多是负债经营的，同具杠杆属性。所以本文研究金融发展的相关因素对房地产库存的影响，根据研究结果针对金融业和金融机构提出相关政策建议，角度较为新颖，也具备实际研究价值。
（3）本文通过构建var-vec模型，能够从动态的角度体现金融发展对房地产库存的影响。在此基础上，利用方差分解分析各影响因素对房地产库存的贡献度，进而印证granger因果检验结果，使得研究结论更具有说服力。
5. 研究计划与进展
表2 研究计划及预期进展
