1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）
利率具有调节经济的重要作用。负利率的出现是不正常的经济现象，必然影响正常的经济秩序。房地产业属于利率敏感型行业，负利率对于房地产市场具有兴奋剂效力，会推动房地产需求扩张，价格上升。我国从2006年底进入负利率时代，同期，房地产市场在经历发展的黄金十年之后并没有进入明显衰退期，负利率所产生的扩张效应功不可没。
负利率的出现是在经济上升时期，通胀率增速超过了名义利率而导致实际利率为负的情况，与经济周期密切相关。负利率对于房地产市场的作用主要基于三种机制：财富收益的激化；资金成本约束的弱化或失效；房价上涨预期的强化。实证結果现实，负利率能够对房地产市场有效需求产生一定的刺激效应，负利率对房地产供给的影响则不显著，且影响供给因素的时间滞后期普遍较长。基于资本资产定价模型构建了负利率与房地产价格关系模型，实证结果支持了负利率对房地产价格所产生的扩张效应。负利率对房地产市场的扩张效应具有非対称性，我国房地产市场价格主要是由需求主导。
治理负利率要双管齐下，既要改变名义利率过低的状况，又要有效降低通货膨胀率，同时要采取多项措施完善房地产市场供需结构。提高实际利率应进一歩提高利率市场化程度，降低或取消利息税；在降低通货膨胀率方面，对于结构型和输入型两种通胀采取针对性调控政策。采取多种措施限制投机性需求，引导购房者理性需求，倡导租房理念，増加中低档中小户型房屋供给，积极发展房屋租赁市场以有效缓解目前我国房地产市场供需矛盾。
2. 研究的基本内容和问题
从2004年10月开始，我国进入加息周期，人民银行连续7次上调基准利率，截止到2008年6月，一年期定期存款利率已经达到了4.14%,并在2007年8月调整利息税，由20%下调到5%，然而这些措施相比于不断上涨的物价指数而言，还是显得慢了ー些，2008年6月份cpi指数一度达到了8.7%，高涨的物价指数导致实际利率已为负数。而事实上，由于基准利率的持续低位运行，以及物价水平的不断攀升，我国从2006年12月就开始进入了负利率时期，随后的几次加息以及下调利息税仍旧没有能够改变负利率状況。直观的来说，负利率意味着居民储蓄不仅不能保值升值，而且还要赔钱。
负利率最直接的受害者就是广大储户。假定中国经济每年增长率8%(事实上近年来我国的gdp增长速度都要高于这个假定），2007年gdp基数为24.7万亿元，那么一年新增gdp就是19760亿元。截止2007年底，人民币各项存款余额38.9万亿元，2007年12月cpi涨幅为6.5%,而尽管2007年先后六次上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率从年初的2.52%上调至年末的4.14%，但仍然有-2.36%的负利率水平，也就意味着由负利率导致存款额2.36%的财富转移，那么每年的财富转移是9802.8亿元，达到新增gdp的49.6%,当然，其中有一部分存款是由取得贷款的企业或个人存入的。按照居民储蓄的口径计算，2007年底金融机构居民户人民币存款余额17.6万亿元，-2.36%的负利率就是4153.6亿元的利息转移。这个数字也占到毎年新增gdp的23.6%。随着存贷款规模越来越大，通过负利率实现的财富转移的规模也会越来越犬。说到底，负利率是对贷款人的直接补贴，受益最多的就是那些取得贷款最多的企业或者个人。
从负利率政策中受益最大的行业自然是获得新增贷款最多的行业。最近几年，从央行公布的综合数据中可以发现，房地产行业贷款规模在不断増加，因此这个行业从负利率政策中受益也就最多。2007年，投向房地产业的贷款达到3337.5亿元。仅是用负利率平均数计算，就意味着房地产行业毎年接受了78.76多亿元的利息补贴，可以说房地产行业毎年对储户的直接剥夺就是78.76亿元左右。
3. 研究的方法与方案
科学的理论建立在科学的研究方法之上。本文运用了历史分析方法，対比分析方法，归纳和演绎相结合的方法，实证分析和规范分析相结合的方法，以实证分析为主，规范分析为辅，来为负利率对于房地产市场的扩张效应提供实用便捷的研究工具。
历史分析方法：对历史纵深分析和对现实情况的了解，可以从大量的表相中发现，推导和把握客观事物的发展规律。从而可以较为准确地预测未来发展的趋势。本文回顾了我国负利率历程，从中探索负利率产生的历史原因和发展的状況。并提炼出负利率时期的经济特征，成为进一歩分析的理论基础。
対比分析方法：对某一具体事物在不同时间和不同空间的分布形态，表现形式的差异进行对比分析，发现差异的根源，从中做出正确的判断。本文通过对负利率和正利率条件下，分別分析其对于房地产市场作用的表现，以其寻求其规律性特征。
4. 研究创新点
为进一歩研究负利率对于经济产生的诸多弊端，本文选取了作为利率敏感性行业代表的房地产业，分析负利率对房地产市场的作用机制和効果，剖析负利率对房地产市场扩张效应的深层原因，并佐以实证支持。从理论和实践意义上来说，本文的研究意义在于：
在理论意义上，针对目前关于负利率问题的研究多处于定性讨论，现象分析为主，本文从理论上探究负利率对于房地产市场的作用机制，提出负利率对于房地产行业产生刺激作用的三项假说，得出较为普遍的结论，并通过实证检验负利率对房地产的扩张效应，以支持结论。
在实践意义上，负利率现象的出现会造成利率对经济调节机制的扭曲，本文认为负利率对于房地产市场的刺激是我国房地产市场持续繁荣的重要原因之一，负利率会对房地产市场调控政策产生一定程度的抵消。因此，本文通过全面分析房地产市场所受影响，探讨弱化负利率作用效カ的针对性政策调控。
5. 研究计划与进展
本文通过理论分析，提出负利率对房地产市场的三种作用机制，在此基础上构建负利率对房地产市场扩张效应影响机制模型，并进行了实证检验。本文结构安排如下：
第1章是绪论部分，首先介绍我国负利率的出现以及对于房地产市场发展背景，回顾国内外关于负利率问题以及利率与房地产关系的研究情况，介绍本文的研究方法和结构安排。
第2章是负利率效应解析，首先介绍负利率的定义和产生的机理，回顾我国负利率历程以及同期经济特征，负利率与经济周期存在密切关系，探讨负利率对于储蓄、投资和货币政策的影响，并在此基础上提出负利率对房地产市场作用机制的三种假说；
