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1. 研究目的与意义
改革开放后,我国住房体制在积极的探索中开始。房地产关系着国民经济的发展,同时也关系着人们的住房等民生问题,房地产业已经是社会各界广泛关注的领域。近年来房价的非理性增长已经给消费者带来极大的困扰和不安,大大的超过了人民收入的提升水平。在市场自身调控失灵的情况下,党和政府高度重视,如何对房地产市场的宏观调控已经成为我国经济改革的重中之重,中央已经提出了调控目标:以稳定房价为调控立足点,实现商品房供给和需求基本平衡、商品结构基本合理和住房价格基本稳定。真正能够实现人人都有合适的住房。盐城作为一个三四线城市，近年来的房地产形式的变化虽然不如一二线城市发展波动那么大，但是在我们这个沿海不是太发达地区的城市来说，近年来的房地产政策对其影响也是值得我们去研究的。具体的研究具有以下意义：
1、研究国家房地产政策及其影响,具有较强的民生意义。住房是人民安居乐业的基本条件和需求,住房需求的满足程度是政府需要关注的一项重大民生问题。当前,住房价格居高不下,甚至还在持续增长,使相当一部分居民尤其是中低收入群体的住房需求无法得到满足和保障,使他们只能望房兴叹。因此,通过有效的房地产政策,合理控制房价,让普通民众买得起房,是关乎民生的重要任务。
2、研究国家房地产政策及其影响，具有较强的社会政治意义。房地产价格居高不下甚至过快增长,直接造成众多中低收入者的基本住房需求无法达到满足,如果住房问题不能得到及时有效的解决,会使贫富差距进一步凸显,巨大的生活压力和心理的不平衡,将会激化社会矛盾,破坏社会和谐稳定。因此,通过有效的房地产调控政策稳定房价、解决住房问题,是关乎政治稳定社会和谐的重要任务。
2. 国内外研究现状分析
西方学者积极倡导政府运用经济手段(货币政策、税收政策等)对房地产市场进行干预和调控,特别是对住房市场的干预和调控更是必不可少。 1、StuartGabriel等综述了关于房地产政策的不同观点的文章,涵盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点,其中包括对于美国房地产金融改革政策的经济学分析、美国低收入者房地产税收政策、住房自助系统的影响。 2、Geoffrey Meen , Mark Andrew研究了政策在降低房地产市场分裂程度中所起到的作用。文章分析了三种类型房地产政策的作用:土地政策、地区改造措施和个人住房的公共财政政策,并运用两种不同的模型分析了这三种政策。分析结果表明,公共财政政策的广泛应用对于防止人口居住过于分散将起到很大作用。 3、Kosuke Ankl等研究了房屋价格、消费与金融政策之间的相互作用关系,建立了用于房地产信贷市场的均衡模型。房屋一方面满足居住需求,另一方面其可作为抵押物的性质也加大了金融政策对于房地产投资、消费与价格的影响。同时作者研究了信贷市场结构性变化所带来的影响,如违反公平原则所造成的交易成本降低等。这种变化将会助长金融政策对于房地产消费的影响,但是对于房屋价格和房地产投资方面将会起到反作用。 4、20世纪80年代以来,歌德伯格(M.Goldberd)、巴洛维(R.Bar lowe)等人研究了土地利用、土地供需等市场问题.对于土地利用问题,巴洛维认为,土地利用状况与土地利用形式之间的竞争决定了地价的高低,房地产用地的供求关系既遵循一般商品的供求规律,也存在供求的特殊性,但从其研究的领域和范围来看,该理论仅把土地作为城市经济活动中的一项要素来研究,而未能将房地产业作为宏观经济活动中的一个有机组成部分进行系统的研究,故而其研究领域不免具有局限性。 关于房地产市场宏观调控问题的研究,国内学者也做了不少工作。 1、梁运斌(1996)认为我国应建立由中央政府主导,通过经济的、法律的、行政的并辅之以教育的或舆论导向的手段,遵循房地产自身的运行规律,对整个社会房地产总需求和总供给进行调节和控制的系统;它是由机构设置、调控目标、手段配置、操作方法等构成一个有机的相互作用的体系。 2、罗龙昌(1999)、宋春华3(2000)提出建立有效的房地产宏观调控体系,提出了宏观调控四个方面的任务,即总量调控、优化结构、规范行为、调节收益,认为我国应该形成以法律手段进行强制性规范,以经济手段进行调节,以行政手段进行管理与指导,以舆论手段进行引导,使住宅建设与房地产业能围绕着扩大内需、拉动经济、促进发展这个中心目标,健康、有序、持续地进行,为国民经济的发展和人民居住水平的提高做出应有的贡献。 3、翟纯红2等(2005)认为,我国政府加强房地产业的宏观调控作为抑制经济过热的重要举措,取得了显著成效,但在某种程度上看,又存在着误区和盲点,如需求旺盛和抑制供给的矛盾、政策和时效性与方向性的误区等,又影响了房地产业发展及宏观调控的效应。对此,本文通过实证研究认为国家对房地产业的宏观调控应采取完善金融市场,加强制度建设,杜绝和防范各种腐败等措施。 |
3. 研究的基本内容与计划
本文从四个部分对课题进行研究：第一部分是本论文探索基本情况的综述，第二部分是对我们房地产市场的研究以及我国房地产调控的土地政策、金融政策等研究，第三部分是研究房地产政策对三四线城市盐城、一二线城市南京的影响，并通过各种数据、实际情形作出对比，第四部分是对我国房地产政策改进去向进行展望，对完善我国房地产宏观调控提出本人的建议和看法。
4. 研究创新点
本文的特色在于，运用实证研究方法以及对比的研究方法，将一二线城市南京以及三四线城市盐城近几年因为国家的房地产政策而所受的影响并将这两个城市的情况做对比说明，分析我国的房地产政策对大小城市的影响的程度异同之处。
