雨悦华年项目市场营销方案研究开题报告

1. 研究目的与意义

随着我国住房改革的不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。

房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益诸多方面都起着重要的作用，也越来越受到开发商们的重视。

但在新形势下，随着国家对房地产行业宏观调控力度的加强、市场制度的逐步健全以及发展过程中积累问题的暴露，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。

2. 课题关键问题和重难点

根据给定的拟开发宗地、相应的城市规划条件以及有关的宗地资料数据，从房地产公司或咨询单位的角度，通过市场调研分析项目的市场环境、竞争楼盘（产品、价格、广告、销售和物业管理等）、竞争对手（品牌知名度、专业化程度和成本状况等）、消费者（购买力水平、购买倾向、年龄和家庭结构等）。

结合项目的定位设计、财务评价和确定的建设方案，制定项目的经营方案和营销策略，包括市场细分、确定目标市场并制定相应的价格策略（如总体定价策略、时点定价策略、租售比例、销售顺序等）、产品策略（如产品质量、产品性能、如何落实定位设计和建设方案等）、渠道策略（如渠道结构、渠道成员的选择、激励、控制等）、促销策略（如广告、营业推广、公共关系、推销等）等工作。

在此过程中，其难点在于：1、市场调研及分析，寻找真实数据，理论营销手段与现实情况的差异和实际性，由于没有实际经验，对于所设定的方案与现实中买房卖房双方的心理与实际自身情况会有差距。

3. 国内外研究现状（文献综述）

房地产市场营销是房地产开发企业通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。

它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。

虽然房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。

4. 研究方案

查阅相关文献书籍，收集本方面资料，了解项目的基本信息及国内外详情，制定方案。

首先对项目的设计方案进行了解，查看设计图纸，对项目周边的配套设施进行了解，并了解周边楼盘的买卖情况和楼盘价格进行调查，结合自身开发方案，都楼盘的定价进行合理的市场定位，了解周边人群，对本楼盘的售卖对象进行定位，其次查阅文献书籍，运用文献研究法，可以通过学校图书馆、数字资源库、专业数据库等渠道对市场营销方面的理论知识有所了解，并进行下一步的工作，第三实地考察，去项目施工现场进行考察，实际接触本项目的进度与工程质量、周边环境及周边配套设施的完善进行考量，为后期编写营销方案奠定良好的基础。

第四：在实地考察的过程中，邀请周边流量人群填写问卷调查，并询问是否有买房意图，并记录下此类人群的需求，如对楼盘价格的期望，物业管理的要求以及对开放商的要求。

5. 工作计划

第1周 收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，完善英文翻译。

制定详细计划及调查问卷初稿；英文翻译检查。

第2周 了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。