文献综述（或调研报告）：
1 养老地产概念
我们所指的养老地产业,不是传统意义上的一个独立的行业,而是一个新兴的产业,随着老年人口数量的急剧增长和人口年龄结构的显著变化,为了满足这个群体的特定需求,如老年人口的养生需求和适用于老年人的特殊物品,设施和服务等,建立的以满足老年人口的养生需求和老年人的特殊需要为目标的行业、产业的集合,是依托于第一、第二和传统的第三产业而得到全面发展的特定行业,具有公共性、福利性和高盈利能力。
养老地产,是“养老 地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将与老年消费者生活方式密切结合的房地产业和优良的医疗护理服务的有机结合,从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护对入住的老年消费者进行全方面照顾、护理的复合地产,以北京东方太阳城、上海亲和源为代表【1】。
2 国内养老地产发展现状及问题
养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。房企的开发建设经验缺乏，开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算。
发达国家的养老市场较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态【2】。
我国1999年就开始步入老龄化社会，政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度，比如，民政部“十二五”规划指出中国政府养老行政行为将出现重大转型，将由政府开始承担社会养老服务体系；在全国已新建了1000多家养老院和其他养老机构，使 10多万五保户老人进入养老机构收到养老护理等。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段，对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。
养老地产在我国尚属新兴领域，但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目，对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索。由于养老地产整合资源多，产业链长，投资回报期长，都是以单个养老地产项目在建设运营，还没有形成规模，没有形成可复制的商业模式和路径，但是这种边干边探索的方式是值得鼓励的【3】。
但是，现有的养老模式已不能满足老年人的需求。目前我国老年住宅市场刚刚起步,国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院的管理模式上。虽然部分城市、社区有了老年大学、老年俱乐部、敬老院、养老院、老年公寓等,但这些基本保障,设施简单、只占极少比例,远不能适应目前中国老龄化社会的需求。
