1. 研究目的与意义、国内外研究现状(文献综述)
一、本课题的意义
(一)理论意义
法律规定房屋承租人优先购买权的目的就在于保护承租人得到房屋所有权的可能性,即不仅在于稳定承租关系,而且在于保障承租人可以优先得到房屋的所有权,而不是租赁权,然而现有承租人优先购买权的有关规定在司法实践中却容易引发争议而不易操作,其立法目的常常落空。例如所有权人可以与第三方串通好以“假赠与实买卖”的方式将房屋所有权让渡给其他人,此时,承租人难以主张其优先购买权。因为只有当房屋所有人公然出卖其房屋时,承租人的优先购买权才能得以行使,否则,只能处于一种“沉睡”的状态。虽然我国理论界对房屋优先购买权已经有了一些研究,但这些远不能满足现实的需求。故而,完善房屋租赁合同中承租人优先购买权的相关制度有利于实现立法目的,更好地保护承租人得到房屋所有权的利益。
2. 研究的基本内容和问题
一、研究的目标
我国法律仅在合同法第230条确定了房屋承租人享有的优先购买权,然而,关于这一法定权利的法律却规定得较为简略、笼统,操作性不强。易言之,现行法律中对于房屋承租人优先购买权的具体行使尚存在法律空白。故应对我国实务中出现的诸多涉及房屋承租人行使优先购买权的经济活动积极进行研究。
本研究通过对比国内外关于房屋承租人行使优先购买权的理论研究以及优先购买权的法律制度,兼采各家所长,从我国房屋承租人优先购买权的法律漏洞与实践困境角度,对我国如何完善房屋承租人优先购买权制度的问题进行探讨,以期推动房屋承租人优先购买权制度的发展,与经济活动形成良性互动。
3. 研究的方法与方案
一、研究方法
(一)文献研究法。本研究通过对文献资料的阅读和整理,对各学者的不同观点进行归纳总结。
(二)比较分析法。通过比较《民法总则》、《物权法》、《合同法》等法律的规制力度,以期找到对房屋优先购买权更好保护的法律途径。
4. 研究创新点
研究方法的创新性:本文采用文献研究法和比较分析法对房屋承租人优先购买权制度的完善进行分析,做到理论与实践的统一,具有一定的创新性。
研究内容的创新性:本文通过对比国内外关于房屋承租人优先购买权的理论研究以及优先购买权的法律制度,借鉴法国、德国等的相关研究成果,并结合我国实务中出现的问题,从我国房屋承租人优先购买权的法律漏洞与实践困境角度,对我国如何完善房屋承租人优先购买权制度的问题进行探讨,具有一定的创新性。
5. 研究计划与进展
2019年10月——2019年11月:确定研究主题,并于指导老师进行沟通;
2019年11月——2019年12月:列出论文提纲,收集并研读相关的资料文献;
2019年12月——2019年01月:整理与提纲相对应的资料,理出论点论据;
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