邻里环境对二手房价格的影响：以南京市为例开题报告

1. 研究目的与意义

前几年楼市的火爆让#8220;买房#8221;成为了街头巷尾人们口中热议的话题。每一个新楼盘的发售，售楼中心当天总会呈现人山人海的盛况，楼盘销售方的心态是#8220;价格能捂高点就捂高点#8221;，抢购方的心态是#8220;赶快买，不然都被别人抢光了#8221;。正是这两种心态的存在，使得房价不断攀升，并且仍是供不应求。今年，随着国家对商品房、居住用房价格的调控，全国各地的房子突然有些卖不动了，房价逐渐走低。见此情景，一些准备购房居住或投资的买家逐渐冷静下来，持以观望的态度。转而看到，一些之前已经购买房产用于投资的人有些坐不住了，他们开始售卖手中的房产。通常来说，一手房是指从开发商直接购买房产，而二手房是是将房产证从原房主名下更名过户到买方名下，房主以前拥有的房产现在出售了，属于物权转让。无论新旧，住没住过，卖方不是开发商，不是生产制造的单位，就是二手房。所以二手房售卖方人员构成的两个主要部分是：购买房产仅用于投资，未入住的房屋拥有者；已入住，当前有意愿出售房产的房屋拥有者。这两类人的主观态度在一定程度上决定了二手房的出售价格，但是在这表面的价格背后却是众多因素综合考虑后的结果。

邻里环境大致可分为大邻里环境和小邻里环境，大邻里环境主要是指周边的配套设施完善程度、交通便捷程度和自然环境等，小邻里环境主要是指社区内部的环境体系，如安全系统、居住人员构成、物业服务等。这些构成邻里环境的多种因素或多或少都会对房屋价格产生影响，尤其是二手房售卖时候的价格影响幅度更是明显。本论文关注的就是这些因素对二手房价格的影响程度大小，通过实地调查走访、数据建模分析等方法得出不同因素对二手房价格影响的差异，从而获得影响最为显著的几个因素。

2. 研究内容和预期目标

本论文主要研究邻里环境对二手房价格的影响，其中邻里环境大致可分为大邻里环境和小邻里环境，大邻里环境主要是指周边的配套设施完善程度、交通便捷程度和自然环境等，小邻里环境主要是指社区内部的环境体系，如安全系统、居住人员构成、物业服务等。邻里环境所包含的因素有很多，论文就是希望通过调查和分析，获得影响二手房价格的主要影响因素及各自的影响程度大小，并以具体事例（楼盘）进行验证。

写作提纲：

一、背景分析

3. 国内外研究现状

由于我国的房地产市场发展的时间相对较晚，所以在我国房地产发展的初期很少人采用定量分析的方法综合分析房地产价格的影响因素。近几年来，随着房地产逐渐成为我国的支柱性产业，越来越多的专家学者开始了房地产价格方面的研究。

享乐（Hedonic）价格模型是基于商品价格取决于商品各方面的属性给予消费者的满足这一效用论的观点而建立起来的价格模型。享乐价格模型也是现在国内较为认可的一种房地产价格分析方法之一。Tinbergen、Lancaster、Rosen三位为享乐价格模型的提出与完善做出了重大的贡献。其中Lancaster的消费者行为理论是最为重要的一部分，他认为商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于这些商品所体现的特征要素，效用的大小将取决于所购商品所包含的特征要素的数量。同时他也提出，影响住宅租金的因素主要有区位、建筑结构和邻里环境三大因素。本杰明和斯莫斯研究了公寓的租金与其距离地铁站口的距离，结果表明其成负相关，里地铁站口的距离每增加160米，每套公寓房间的租金就降低2.5%。奥茨在新泽西州北部的研究发现，学校质量好的学区，住宅价格也相应偏高。泰维宁和米耶蒂宁认为应着眼于居民如何察觉公园绿地以及获得景观视线、休闲娱乐的可能性，其中美学欣赏是公园绿地可能的最大影响，因此，用#8220;有无景观视线#8221;和#8220;到公园绿地的直线距离#8221;两个变量来衡量公园绿地的影响。

在国内，许多专家也进行了房地产价格相关的研究，并提出了自己的观点。李国柱分析了直接应用价格指数理论和应用特征价格理论两种编制房地产价格指数的理论。贾生华、温海珍介绍了特征价格模型的理论发展和应用。方向阳研究了国外城市轨道交通队房地产价值的影响。杨赞在北京的研究表明，到市中心的距离每增加1公里，住宅单价下降237.8元，高速公路、城市快速干道的发展改变了以往的地租同心圆递减的模式。许多在校的研究生、博士生通过他们的实地调研和理论推导，也得出了很多与二手房价格相关的理论观点和模型。

4. 计划与进度安排

一、明确指出论文所要研究的具体方向及目标，查找相关文献资料，阐述论文写作的社会大背景

二、分为两个部分，阐述和分析邻里环境的主要特征及包含的主要因素

5. 参考文献

[1] 汪毅.欧美邻里效应的作用机制及政策响应[j].城市问题，2013

[2] 朱丽夏，阮文彪.我国房价快速上涨的原因分析及走势预测[j].科技经济市场，2006，(07)