1. 研究目的与意义
对于中国房地产市场，由于承载了太多的怨愤与欣喜的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，引发着国人群体性的焦虑。
2009年出乎意料"v形"反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年的今天，政府出台政策压制房价，关心民生根本。
本文把南京雅居乐房地产作为研究对象，系统分析南京雅居乐房地产价格有哪些影响因素，进而把南京雅居乐房地产价格与其他知名房地产价格进行对比分析，得出房地产价格的影响因素在不同的房地产商有哪些差异，重点分析南京雅居乐房地产价格的影响因素在新出台的政策调控前后有哪些变化，在此基础上综合出影响南京雅居乐房产价格的因素，最后针对这些影响因素给南京雅居乐房地产提出合理的定价模型，最终帮助其更好、更快地做出房价决策。
2. 国内外研究现状分析
一、关于我国房地产行业历年来的研究
中国地大物博，但是人口过多，导致人均占有面积很小。改革开放以来，我国房地产业逐步开始发展，并渐渐成为我国经济的一个重要部分。进入新世纪，房地产价格起伏不定，2001 年到2002 年上半年房价直线下跌，从2002 年下半年到2005 年初房价开始了逐步回升并在随后的两年维持震荡行情，但2007 年下半年房价开始下跌，直到2009 年第一季度开始v字反弹并迅速攀升，达到历史最高。由此可以看出，近年来我国房地产波动频繁且剧烈。因此，对我国房地产价格进行研究找出其房价攀升的主要宏观因素，对于房地产行业的研究有重要意义。
中国国家发展和改革委员会、国家统计局不久前的调查结果表明,2007年2 月份中国70 个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%,特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市, 如果考虑到如今货币因素,可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市,即使在非常黄金的地段,每平米2000 欧元以上的房子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。
3. 研究的基本内容与计划
一、研究内容（南京雅居乐房地产价格影响因素及决策研究） 1 绪论 1.1房地产市场的概念及其具体内容 1.1.1 房地产市场的概念 1.1.2 房地产市场的具体内容 1.2南京房地产现状和特点分析 1.2.1 南京房地产现状 1.2.2 南京房地产特点 1.3雅居乐房地产背景简介 1.3.1 雅居乐房地产的历史发展 1.3.1 南京雅居乐房地产特点 2南京雅居乐房地产价格影响因素分析 2.1 雅居乐房地产品牌定位 2.1.1 雅居乐房地产品牌定位 2.1.2 雅居乐房地产地域分布与价格分析 2.2 政府对房价的引导措施 2.2.1 货币政策对南京雅居乐房地产房价的影响 2.2.2 国十一条对南京雅居乐房地产房价的影响 2.2.3 加快公租房建设对南京雅居乐房地产房价的影响 2.3 公众对雅居乐房地产评价 2.3.1 群众对雅居乐房地产自身的评价 2.3.2 群众对雅居乐房地产与其他知名房地产的比较调查分析 2.3.3 群众对雅居乐房地产房价的感受与接受程度 2.4 商业竞争 2.4.1 竞争对手情况一览 2.4.2 主要竞争对手房价对比分析 2.5 南京区域人文环境 2.5.1 南京城市排名情况及CPI指数 2.5.2 南京土地价格分析 2.5.3 南京人均收入水平及所能承担的还贷年限分析 2.5.4 南京居民对房价要求及对南京雅居乐花园满意度分析 2.6 各因素之间的相互影响 2.6.1 影响因素确定 2.6.2 建立邻接矩阵与可达矩阵 2.6.3 分析矩阵 3 房地产定价模型研究 3.1房地产定价模型的建立 3.2 同类项目的价格统计 3.1.1 两年内相似项目情况与统计 3.1.2 两年内相似项目房价概况分析 |
3.3 同类项目价格修正系数计算 3.2.1 相似项目投标土地价格修正系数计算 3.2.2 相似项目群众接受程度修正系数计算 3.2.3 相似项目区域人文修正系数计算 3.2.4 相似项目时间修正系数计算 3.4 政府政策影响的供需关系修正系数计算 3.3.1 政府政策对购房者决策影响修正系数计算 3.3.2 政府政策对南京雅居乐花园房价决策的影响修正系数计算 3.5 定价决策 4 总结与展望 二、研究计划 2010年11月2011年2月 搜集资料并阅读相关文献，建立自己的论文框架 2011年2月2011年4月 根据自己研究的内容整理资料进行分析，形成初稿 2011年4月 论文修改 2011年5月 准备毕业答辩 |
4. 研究创新点
根据目前最热门的民生话题结合新出台的政策，将影响南京房地产价格的最主要的因素加以分析，并将南京雅居乐花园的房价与其竞争项目进行对比研究，再进行宏观调整得出相似定价模型，通过定价模型得出更符合其销量其满意度的房价决策，使其在房价决策上更具竞争力，对其它房地产公司有许多借鉴意义。
