1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）
自从1998年住房制度商品化改革以来，我国房地产市场得到极大繁荣，房价不断上升、投资增长迅猛。我国房地产市场的发展也伴随着各种各样的问题的出现，尤其是短期内房价上涨过快及房地产市场的资金对银行信贷的过度依赖。针对我国房地产市场的过热现象，我国中央银行积极出台各种货币政策对房地产市场进行调控，其中对利率进行了数次调整。进入2008年，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价出现下降趋势，楼市低迷全国弥漫。针对房地产市场的低迷状态，央行自2008年9月16日以来短时间内多次调低存贷款利率，楼市又回暖，房价更是一路攀升。2010年央行又数次上调金融机构人民币存贷款基准利率，以调控过高的房价。进入2011年，各地政府纷纷出台楼市调控政策，央行又数次调整利率来抑制房价。在开放的经济条件下，利率是主要的货币政策工具。利率政策作为一项重要的货币政策宏观调控方式，近几年来一直是房地产市场进行宏观调控的重要手段。因而研究利率与房地产价格的关系是很有必要的。本文通过理论分析与实证研究来探讨利率与房地产价格的关系。2国内外研究现状
从国外看来，有关利率与房地产价格二者关系的研究较多，全面的实证分析相对较少。s.w.de.carlo(1997)指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等；harwood(1997)指出居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产波动的主要因素；hofmann(2003)利用时问序列和综列数据技术研究了世界上20个国家银行信贷与房地产价格之间的长期关系，结果表明，房地产价格会影响银行信贷，过多的银行信贷并非房地产价格泡沫的原因；adriancooper(2004)利用牛津经济预测(oef)模型对英国房地产市场进行研究时发现，自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱，但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因；gelach和peng(2005)的研究证明房地产价格波动影响银行信贷扩张，而银行信贷却不影响房地产价格；liang和cao(2007)的研究结果也显示，银行信贷对房地产价格存在单向因果关系，同时利率对房价也会产生影响。
国内对利率调整与房地产价格的关系研究比较多，陈新桥和许文超在《加息影响下的中国房地产》一文中，从短期和长期两个角度对我国房地产市场的发展进行了分析,认为目前我国房地产供求存在结构性失衡问题，出于抑制通胀、放缓投资考虑下的升息在短期内不会对房地产市场产生太大影响，但长期来看，升息将有利于平衡供求结构、稳定价格和提高房地产业的集中度。李雅静和杨毅针对利率与货币供应量对我国房地产投资的影响问题，通过实证研究了，结果表明：利率、货币供应量这两个变量对房地产投资的影响在短期和长期内存在正相关，但影响并不显著。货币供应量对房地产投资有一定的调控作用，但力度有限。值得强调的是，利率与房地产投资占比的正相关悖论揭示了利率并不是调控房地产投资的有效手段。在短期，利率与货币供应量对房地产投资的影响性质与长期情况是相同的,但影响并不显著。所以，利率与货币供应量这两个主要的宏观货币政策手段不能作为调控房地产投资的主要方式。要对房地产投资进行有效调控,必须依靠其它方式。李进涛、谭术魁和郭志涛运用协整的计量经济学方法分析了利率调整对房地产市场的影响，结果表明：利率调整对房地产开发投资有抑制作用，但效果并不显著，反而对国内房地产开发贷款、房地产价格有助推作用。中南大学商学院姚丰《利率变动对房地产价格影响的实证分析：1998-2009》通过格兰杰检验，得出利率政策对房价调控效果是否明显，取决于住房市场的规范程度以及利率传导机制的顺畅与否的基本结论。华东师范大学金融与统计学院邢婕《利率变动对房地产市场影响的研究》是主要利用is-lm曲线来研究二者关系。
2. 研究的基本内容和问题
3.1利率对房地产价格影响的理论分析
3.2利率与房价关系的实证研究
3.3我国利率政策对我国房地产价格控制效果不显著的原因分析
3. 研究的方法与方案
4.1实证研究法
实证研究法是认识客观现象，向人们提供实在、有用、确定、精确的知识研究方法，其重点是研究现象本是什么的问题。实证研究法试图超越或排斥价值判断，只揭示客观现象的内在构成因素及因素的普遍联系，归纳概括现象的本质及其运行规律。本文通过搜集数据、运用数据检验的方法来研究利率与房地产之间的关系，从而揭示现象背后的规律。
4.2文献研究法
4. 研究创新点
是多变量统计和四象模型来多方面数据化考察利率房价之间的关系,有利说明两者之间的关系
5. 研究计划与进展
预期成果：论文
本项目研究的意义表现在两个方面，一方面，通过定性分析与定量分析探索房价与利率的关系，对现实中房价与利率的关系提供理论依据；另一方面，给大多数对房价与央行利率变动特别敏感或迟钝的人提供一个参考尺度。
