土地财政对房地产价格的影响外文翻译资料

英语原文共 4 页，剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

土地财政对房地产价格的影响

关键词：土地财政，土地流转，财政支出渠道，政策性住房

摘要：由于这一事实，房地产价格不仅与普通百姓在平和满足的环境中生活和工作有关，而且与国家宏观经济走势有着密切的相关，房地产价格的过快上涨已引起社会各层面的广泛关注。许多专家和学者指出，高房地产价格在一些城市和地区已经成为宏观经济健康、可持续运行的潜在危险。我国已经开始对房地产行业采取控制措施来禁止房地产开发商囤地，加快政策性住房的建设，并采取了一系列措施来遏制房价的过快上涨；然而政策的落实效果远远不能达标。在这一背景下，越来越高的房价引起了整个社会的广泛关注，推动房地产价格上升的原因成为谈论的重中之重。

土地财政并不是推动房价上涨的真正原因并且它的作用还是不明确的。前人的工作仍缺乏实证研究，此外土地财政对房地产价格的影响应该从其支出渠道的角度考虑：其推动房地产价格的程度在很大程度上与我国的消费渠道有关。即使土地出让收益很高，但由于支付赤字余额很小或更多的政策性住房和旧城改造支出。土地财政将最终将削弱其促进作用。

介绍

从学者的讨论中可以看出推动房地产价格上涨的原因可以归结为六大因素：经济因素、社会因素、地方因素、政治因素、政策和住房质量。从背景上，大多数学者从土地成本的角度进行了分析。他们认为土地出让收益的上升会增加土地价格，从而导致中国房地产价格的畸高。但也存在一些不同的观点： 鉴于有很多因素会影响房地产价格，我们可以发现对房价与地价的关系有不同的看法，从先前对土地价格和房地产价格之间的关系的研究分析,并从实证的角度来看，这个问题还没有解决。

从我国当前的形势分析，有学者认为中国的货币宽松政策和房价通胀预期的关键是至关重要的因素。

但也有学者提出，近年来我国现行土地出让基金的平衡一直下降，大部分土地出让的收入被用于重建的城市的房屋、拆迁补偿、土地开发和城市建设。这引起了土地租金差异上升，这反映了城市的一部分，由于租金反弹的存在导致了大房子的价格的上涨。

如果土地转让收入可以用于低成本和城市更新，它可以提供有效地供给，缓解市场需求，并使房价上涨（主要是商品房）有抑制作用。因此，土地财政并不是推动房地产价格上涨的真正原因并且它的作用还不明确。前人的工作尚缺乏实证研究；此外，土地财政对房地产价格的影响应该从支出的角度考虑。其推动房地产价格的程度很大程度上与我国目前的消费渠道有关。即使土地出让利润很高，由于支付余额赤字很小或者更多的政策性住房和旧城改造支出，土地财政最终将会削弱它的促进作用。中国的金融仍然是一种有效的手段，但与香港相比缺乏渠道。

从地方政府财政的角度分析影响房地产价格上涨的因素

公共产品供给的差异性是导致差异性价格的重要因素

财政支出的多少与房价的自由裁量的多少呈正相关，而土地出让收入的增加促使房价进一步上涨。地方财政支出对房价的影响主要体现在公共产品的差异性。考虑到房地产作为一种有形资产，其地理位置和目标位置的环境有一定程度的灵活性。房地产的特点决定国家财政支出在一个较高的水平上，然后通过当地的价格反映后将会迅速上升在经过一段时间的积累后。北京、上海等发达经济区可以算是典型的代表。在经过经济高速发展阶段后，地方财政收入获得了足够的收入去改善公共产品和服务供应，良好的环境和发展预期，在经济发展中吸引了大量的高素质人才的进入，必要的资金和技术流入。这些进一步促进了当地的经济发展，并激励地方政府改善公共服务。这样，在经济发达地区在公共服务积累上有质的飞跃之后，部分居民开始考虑接受更高的生活成本去获得享受这些福利的权利。

土地流转费也是一个不可忽视的影响因素。由于我国执行是中央和地方税收制度，在这样一个制度下，地方政府的收入其实是相当有限的，然而实际支出中地方财政又占据了较大份额。所以它是不平衡的支付系统，这将导致地方政府过度依赖收入，是典型的土地使用权转让基金的转变。作为地方政府的主要土地出让金收入，并在一定程度上，它是在当地居民购买物业需要支付的公共服务享受的成本。

这并不是说土地出让金和房地产价格一直是相关的。土地出让金作为生活成本的一部分，它的提升并不会导致对房地产价格的需求减少，并不是说土地出让金和房地产价格总是正相关，但由于在我国的住房市场，由于政府对低收入群体提供经济适用住房福利和住房市场的严重缺乏导致住房市场的商品房市场的基本需求。消费者作为价格上升的被动接受者，只能选择成本上升的精装房由于土地价格的原因。

香港土地收入管理经验

香港土地基金和基本工程储备基金已成立20年以上，具有在运作，使用和管理方面的经验。这些经验主要包括：

土地基金与基础工程属于政府公共性。香港特别行政区政府是通过一般的收入账户和八个喜欢账户管理财政，一般的收入码，以及主要政府来处理所有的政府日常收支平衡。此外，立法会决议设立八个部门，而土地基金和基础工作储备基金是其中的一个，具有特定的用途，如果遇到政府一般收入账户不能支付的情况，由立法会通过后方可使用法律基金。土地基金是香港特别行政区域的一部分，它是在香港经济繁荣稳定后建立的保障，土地基金不能成为政府日常财政支出的来源但可以用于投资，使基金通过持续的投资来保值增值。基础工程储备基金主要用于公益事业和为了社会的建设与发展的公共事业，以及提供公共物品。具体的政府工作计划是土地征用，房屋设置，规模，主要系统及设备，计算机化方案，以及土地置换的赎回权提供资金。

为了制定严格的土地基金和基础工程储备资金的使用和管理机制。香港土地基金和基本工程储备基地是财政秘书，国家审计办公室，由图书馆服务部共同监督，每一个做好自己的工作，每一个都关于资金的使用，必须通过一个决定以确保运作和基金良性健康发展。财政司管理和控制基金，财政四卫头财务局局长负责土地基金和基本工程储备基金在金融市场的投资的平衡，以确保基金的价值，香港金融管理局专门成立了风险管理和检查，来负责涉基金投资风险活动的外汇管理控制，对市场、价格、信贷及商业运作风险的监控，并对所选投资基准负责。

为了完善法律法规，来确保基金的规范运作。香港公共财政条例、审计条例等相关法律，使土地基金和基本工程储备资金的使用、审计与管理有了法律依据。

香港的经验与教训

确定合理的土地供应，引导合理储备土地供应价格，实施土地储备制度以后，为土地集中供给带来了重大的财政收入，不包括在土地上，对地方政府的财政预算有很大的刺激。地方政府采取了一个有限的不饱和的0的政策，这使得土地市场仍在卖方市场，导致市场供求失衡，并加强了土地价格的快速上涨。为了避免在中国类似香港房地产泡沫价格过高。笔者认为，实施土地储备的主要目的不是为自己创造增值收益1，而是调节市场和实现经济的可持续发展与建设。地方政府应合理确定土地供应和合理引导储备土地供应价格。在土地价格高居不下的时候，政府将土地出让给市场，缓解市场需求超过供给的状况，防止土地价格上涨，以及抑制不合理的土地市场：过度投机。在土地价格过低的时候，通过积极吸收市场的一部分，而不是在土地市场的供应过剩的土地市场形势下，防止土地价格继续下降，并保证政府土地收益稳定。

为了实行资金筹集，并保证土地储备制度的资金。供应城市土地储备系统需要大量的资金支持，而没有足够的土地储备资金，土地储备机构将不得不将土地尽快卖掉，这不仅失去了获得土地升值的未来盈利机会，还要预留土地统一规划。笔者认为，可以从香港的经验中吸取教训，建立土地基金，资金运用管理模式，在土地收益的不同时期，用于土地储备制度的良好的协议。土地收益和投资发展的短期性，没有变化的有针对性的分散持续，明确基金使用和投资模式的长期目标，并及时确保土地收益分配，以促进土地收入分配的连续性。

完善土地规划，提高科学性。香港的土地提供了成功的检验系统，以城市土地储备制度的长期统筹发展和土地利用规划为基础，目的是制定详细的、科学的土地收购储备计划。土地供应计划不只是为了当前的土地状况调查，而且还预测市场的发展趋势，并结合现有的存量土地面积和新土地面积。该草案应该征求各部门的意见，再对修正经过土地管理工作领导小组审批的报告。这个通过一年的土地供应计划，批准的储备计划，使土地储备进入市场秩序。

改革土地出让金以支付租金，并采用混合动力系统。大陆地区采用一次性收取土地出让金的措施，虽然会暂时增加地方政府收入，但这也带来了很多弊端：第一，一次性收取未来40年甚至70年的土地出让金，是一种透支土地收益的方式，这违背了长期财政收入的稳定性；第二，政府很难接受随着经济发展的土地价格和土地开发程度的提高和增值收益，失去了政府的财政收入；第三，土地开发成本大幅度提高，这加快房价上涨速度。笔者认为，因为香港是混合系统，承租人除支付价钱外，要求按每年的日期，仍需支付一定比例的土地价格作为租金，使政府在未来的土地价值上包含了收入的部分。

加强对集团的监督管理，防止开发商囤地。香港土地监督管理是非常严格的，从土地授予、撤回、监督和管理是持续的。土地补助金的使用要按照合同规定的发展，土地利用，建设规范是被严格的监督管理的。相比之下，大陆的土地在的规定下，变化的条件是充分的，迫使开发商打破城市规划的限制，增加了土地市场的不确定性。香港土地为内地的成功提高意见，土地出让制度必须严格规范土地用途、容积率和覆盖率等情况，要求土地开发商完全按照城市规划建设，保证住房供应充足，避免开发商囤积土地。

结论

预算并不是推高土地价格的所有原因，实际影响因素应该是结合支出考虑。中国住房用地融资进入了高水平和渠道， 即使土地的转让收益率很高，但差额的平衡或在住房改革的更多支出，将会推动其价格的上涨。如果土地转让基金提前补偿土地开发与城市建设的改革，土地开发与城市建设的改革，差异的土地租金反映了大城市的一部分。房价上涨是因为差异地租金的存在。它是一种有效的手段，但与香港相比，这种渠道是缺乏的。

剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

资料编号：[29229]，资料为PDF文档或Word文档，PDF文档可免费转换为Word