文献综述（或调研报告）：
3.1. 国外研究现状
3.1.1空间分异的定义
空间分异是一门涉及了地理学、社会学、经济学多个学科的研究。
从地理学角度出发，是空间分异研究较传统的做法。地理学的研究方法主要是通过分析水文资源、生态环境、人文景观、交通资源、公共服务设施、教育资源的地理区域上的差异而导致的住宅价格显现出相应的地理空间差异这一现象。传统的地理学研究方法多使用人工勘测以及使用下文经济学角度中提到的Hedonic模型。现阶段的研究可以利用GIS技术和地统计学，对住宅价格空间分异规律进行研究。
从社会学的角度出发，往往强调分离（separation）和隔离（segregation）的概念[6]。考察社会发展的不同阶段，各个地方的局面在经济、文化水平上会出现较大差异，会造成居民的社会地位、生活方式上的不同，这种差异最终也会反映在住宅价格上。需要注意的是，由于社会学因素造成的分异与隔离不利于维护社会和谐公平，故考虑不同收入阶层混合居住模式是个不错的解决办法，但是价格这一难以跨越的鸿沟，又将问题带入一个难以解决的循环[2]。因此需要居住空间环境的改善和政策的制定多种手段把隔离造成的负面影响降到最低。
住宅作为一种商品，其定价就不可避免的有很重要的经济学意义，它是经济发展如何的重要指标。但是在做经济学研究时，对于住宅价格往往采用收益法、市场比较法、成本法，这些方法更强调的是市场中的供求关系，对于整体的房地产市场分析是很有用的，但对于有住房需求的个人，还要考虑到住宅的实用性。从这一意义来讲，用基于人们主观感受的Hedonic模型进行住宅价格分析更为合适。
3.1.2特征价格理论（Hedonic）
特征价格模型（Hedonic price model，下文简称Hedonic模型），是一种国外处理异质产品特征与产品价格间关系常采用的模型，特别是在房地产领域得到了广泛应用。其基本思想为：住宅中包含许多不同的属性，这些属性会给人们带来不同的效用，这些效用又直接决定了价格。每个住宅中属性的组合方式与数量是不同的，因此其价格也会产生差异。针对某种属性，分析当其增加一单位时，消费者愿意额外支付的费用，由此评价出这种属性的隐含价格[9]。
Hedonic模型的应用有这样几个前提条件：（1）产品的异质性——该理论认为，产品是多重特性的组合，在住宅市场，由于区位条件、建筑结构、邻里环境等特征的不同而造成了住宅的不同，M.C.Fleming（1984）认为“没有两套住宅是相同的”；（2）市场的统一性——在应用此模型时，我们往往把研究区域看成一个统一的市场，在该市场中，假设购房者都掌握着充分的市场信息，并能自由地选择任何位置的住宅；（3）市场的均衡性——均衡性是指，若价格水平已给定，希望有房地产市场的参与者刚好得到其愿意持有的房屋数量，即供需双方均衡。
