1. 研究目的与意义
随着城乡建设的推进，在城市中或城乡交接处出现了特殊的住房小产权房。小产权房是指乡镇政府（街道）、村级集体经济组成或开发商合作，在农村集体土地上开发建设并向本集体以外的人员销售的商品房屋。近年来，在一些城市小产权房已占到市场住房供应量的20%以上（回建强，2007）。南京市查出小产权房项目163个，占地约5785亩，总建筑面积达330多万平方米。本文基于此背景，运用多种研究方法对南京市小产权房的形成机制进行研究。
小产权房大面积的开发建设给中国城乡的统筹发展带来了严重问题，对于小产权房存在的问题的探讨主要在于如下三方面。第一，非集体经济组织成员购买小产权房，将无法办理房屋产权登记，扰乱了房地产市场的秩序。购买者的合法权益难以得到保护，购买这种没有产权的住房要冒很大风险。 小产权房的购房者一旦遇到违法用地处置、征地补偿、拆迁补偿、损害赔偿、抵押贷款、财产证明、交易的违约处理等情况，会因为没有受法律保障的产权而无法主张自己的权益（楚建群、董黎明，2007）。小产权房扰乱了房地产秩序，绕过了层层审批关口，不利于政府对房地产市场的宏观调控，而且没有缴纳土地出让金和相关税费，造成国家税收流失和地方政府财政收入减少（于毅，2009；张小虎、雷国平、袁磊，2009）。第二，小产权房还存在着购房者、村民与集体经济组织利益分配不均的问题。购房者与村民和集体经济组织的利益纠纷尚可通过民事诉讼予以解决；但在集体组织内部关于集体财产收益分配问题上，法律并没有做出明确规定，从而造成村委会和村民在小产权房利益分配上存在巨大分歧（么贵鹏、张广文，2007）。第三，小产权房导致新增建设用地总量失控，造成耕地流失。小产权房绕过规划和土地管理，超越土地供应指标，对耕地占而不补，既冲击了国家土地供应市场，又造成土地资源的极大浪费，不利于城乡统筹协调发展（楚建群、董黎明，2007）。大中城市边缘地带的耕地资源尤其容易流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁（么贵鹏、张广文，2009）。
笔者希望通过这一形成机制的研究，为中国统筹城乡发展、构建和谐社会提供经验借鉴，也可以为小产权房的改造提供理论参考和实践指导。
2. 国内外研究现状分析
1.国内相关研究
（1）小产权房的成因机制研究。小产权房的主要成因如下：我国城乡土地产权的二元体制是小产权房产生的根本原因；政府和执法部门有意无意的漠视使得小产权房长期存在（王超，2009）。城市房价连年攀升,许多低收入者成为小产权房的买方；现有法律制度对小产权房规定模糊,存在漏洞（廉建中，2010）。这使得一部分人不惜冒险建造、销售小产权房。
（2）小产权房问题的应对策略。一些观点认为，在现行体制内使小产权房合法化；从根本上改变土地产权制度。在确保我国18亿亩耕地红线目标实现的基础上，从律上完善土地制度。允许符合规划的集体建设用地，直接进入市场。并允许已有小产权房购买者补齐合法化的购房手续，保证各方的利益（王超，2009）。还有学者反对小产权房合法化，因为小产权的合法化会造成耕地资源流失，禁止小产权房有利于规范房地产市场（楚建群，董黎明，2007）。还有些人研究了小产权房的拆迁补偿办法。
3. 研究的基本内容与计划
选取南京市栖霞区小产权房为研究对象，涉及万寿村、兴卫村、奋斗村、尧化村、栖霞村、衡阳村、青马村、狮子坝村、石坝村。
主要研究内容如下：
1、小产权房的发展演变。
4. 研究创新点
选取南京市栖霞区小产权房为研究对象，涉及万寿村、兴卫村、奋斗村、尧化村、栖霞村、衡阳村、青马村、狮子坝村、石坝村。
调研整理南京小产权房调研资料，分析研究南京小产权房违法建设涉及的利益主体。运用相关理论分析不同的利益主体在小产权房形成过程中所扮演的角色。充分研究小产权房的发展演变历程，注重考察制度背后隐藏的机制问题。自上而下的制约力量与自下而上的利益主体之间的关系是小产权房形成机制研究的重点。
