1. 研究目的与意义
市场经济的不断发展,使得与房地产相关的产业交易也越来越发达,房地产业的发展,催生了房地产评估行业的发展,房地产评估是指专业评估人员以及专业评估机构遵循一定的评估法律法规规范,以及一定的评估原则,基于自身的专业知识以及经验的积累来对房地产进行专业的价值评估。
2. 国内外研究现状分析
国外对房产价值理论的研究起步较早,现代西方房地产价值理论起源于18、19世纪的古典经济学派,在重农主义思想影响下,古典经济学认为土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础。早在17世纪初,英国古典经济学家威廉配第第一次提出级差地租的概念对地租理论作出了开拓性贡献。配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或者净报酬,即收获的生产扣除生产费用以后的剩余部分,以公式表示为:地租=市场价格-生产成本。配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点,这一理论历经三百余年,从本质上未被动摇过。配第的地租理论的缺陷在于没有把利润和地租区分开来;没有把价值与使用价值区别开来;并且认为地租是土地的恩赐,而不是工人劳动的产物。英国古典经济学家理查德坎蒂隆认同配第关于地租是一种剩余的观点,但是他正确指出,应从中扣除租地农场主的利润,即地租是剩余扣除利润的余额。用公式表示为:地租=市场价格-生产成本-利润。他对配第地租理论的这一补充具有深远的历史意义。
现代房地产估价最早出现在英国，早在1844年就有了相关的著作，该著作详细记录了收益法，沿用了几乎数百年。直到20世纪20年代，房地产空前繁荣，这也刺激了房地产价值研究的发展。第一阶段是土地经济学派的兴起,奠定了土地价值论基础。第二阶段是摩茨科在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著《房地产估价过程》,他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系,将价值理论与评估理论紧密结合起来,指出在完全竞争的均衡条件下,正常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值,这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。第三阶段的代表人物是海德、阿特金森和舒姆茨,他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术。时至今日,房地产估价理论和方法,仍在伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中。
现如今，房地产价值评估最为全面的当属英国和美国，英国采取的是五种房地产评估方法：市场比较法、投资法、剩余法、利润法和成本法。早在1890年,马歇尔就首次明确提出了收益法，并给出了公式：价值=收益/利率。到现如今，收益法还是每个房地产评估者必须要掌握的一套理论。进入20世纪60年代后,房地产投资的外部经济环境发生很大变化,通胀率大幅提高,业内人士开始深刻反省传统方法的合理性,提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。全风险收益率因包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险、收益变动风险等各种风险因素而得名。收益率逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂的现象。美国采用三种房地产估价方法:市场比较法、收益法、成本法。中国与美国采取的是相同的房地产评估方法，但是美国起步早，在房地产评估工作中不断分析，经过漫长的时间的讨论和积累，形成了一套完整的理论分析体系，对于房地产评估运用越发成熟，不断发明和完善各种方法并运用于实践之中。
3. 研究的基本内容与计划
研究内容：
1前言
2对房地产评估理论以及评估方法的系统分析
4. 研究创新点
通过对房地产评估理论以及评估方法的系统分析,考虑估价对象相关因素,结合估价对象市场状况,选取了适合的估价方法。本文选取XX公司建筑物作为评估对象,该案例具有评估价值大、估价对象数量多、评估实务复杂等特点。充分利用收益法、成本法、市场比较法对该房地产对象进行评估。在案例分析中对于市场法中修正系数的取值，收益法中报酬率的取值做了深度分析。同时也就案例对当前我国房地产价值评估应注意的问题进行了总结分析。
