1. 研究目的与意义

背景

房地产业的发展在我国一直备受关注， 房地产企业的发展是关系到 我国人民切身利益的事情。同时房地产业也是我国重要的支柱产业之 一，其发展关系到整个国民经济的发展。房地产企业的发展一直受到 各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。

2015年苏州楼市持续火热，可谓风光无限，在一系列的楼市政策和六场土拍会刺激下，创造了史无前例的楼市盛宴：土拍楼面价不断刷新，成交屡屡创新高，涨幅居于百城之首，最高涨幅达到14000元/平方米…不断上扬的房价也刺激着购房者的神经，同时也刺激着需求，虽然一整年都有源源不断的新货上市，但仍然没能改变僧多粥少的状况，日光、售罄、千人抢房等热词频见，楼市的热度不断发酵。如果要用一个字来概括2015年的苏州楼市，非涨莫属。

2015年苏州楼市红红火火，各种房地产政策接踵而至：降息5次、降准5次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷利率6.15%直降至4.9%……在8年来最强政策的刺激下，苏州量价飙升，成交量创2010年来新高。据土拍网统计,2015年1-12月苏州市区(不含吴江)商品房共计成交111861套，成交面积12686829.7㎡,与去年同期相比，商品房成交套数和面积分别上涨了35.54%和39.97%。

风火火的2015年已经结束，回顾这一年房地产政策利好频频出台，330房贷新政，二套房首付降至4成，营业税免征期限5年改2年，公积金新政等，这些新政都明显看出房地产的小阳春已经到来。随着房地产政策的不断出台刺激，显示中国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变。业内人士认为，利好政策的叠加推出将减轻购房者压力，提高购房者购买意愿，也稳步加快房企去库存进度，给楼市带来积极影响。

2015年苏州成交前十的项目

御园，中国殿堂级豪宅的世界标准，从颐和园旁，帝都皇脉的北京御园，到西子湖畔，南宋皇宫遗址的杭州御园，从金鸡湖、独墅湖双湖核心贵地的苏州御园，到上海自贸区腹地，森兰涉外国宾区的上海御园，目前全球仅有的四座御园，只择址于城市最好的地段，为尊贵阶层打造帝王级奢华居所。

狮山御园，御系顶级产品。地处高新区苏州乐园北、金山路与长江路交汇处。位于狮山CBD核心商圈，坐拥千亿级城市顶尖配套资源。独揽金山河、狮山及何山的同时，享有何山公园、孙武公园、苏州乐园三大城市公园。狮山御园，占有稀缺的资源和不惜工本的匠心营造，旨在成就苏州城市中心CBD区的顶级低密度法式宫殿住区。

狮山御园承袭“御园系”高贵血统，全面呈现法式皇家殿堂建筑的气派与考究。项目占地约10.43万㎡，总建面积约11万㎡，产品形态为低密度宫殿群。拥有新区唯一法式宫廷皇家园林；尊崇国际标准双会所；更有绿城物业白金级服务体系，为尊贵业主特供比肩皇室的尊崇服务。

本文将从融创狮山御园的销售现状入手，分析其营销策略，进而进一步的讨论如何更好的顺应地产市场，迎合消费者口味。

目的

随着房地产市场由卖方转变为买方市场，房地产商们正面临着激烈而残酷的竞争，房地产营销日益成为众多欲争夺更多市场份额的房地产企业的新宠。房地产营销虽经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销的合理内核，盲目运用一些比较流行的策略进行营销，往往得不偿失。因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥自身项目营销策划的作用。

本文以融创狮山御园为研究对象，就有利方面和阻碍发展的各个方面，对该企业的营销策略进行一系列的研究。探讨其在各种状况下是如何运用相关的营销策略经营发展并在竞争如此激烈的环境下如何立足的，相应的也提高企业在各方面的发展能力和竞争能力。

意义

对于这方面的研究也同样会引起我们对企业发展的关注，一个企业的发展不是只要能盈利就是成功的，如何更好的经营，更好的和一些大型企业进行竞争，在面临经济危机是不是单方面的妥协而是能够靠本身的实力进行一系列的防范和应对，这才是一个成功企业应有的实力和优势，只要各方面的良好发展企业一定能往好的领域走。

2. 研究内容和预期目标

研究内容

本文以融创狮山御园为研究对象，对该企业的营销策略进行一系列的研究，探讨其在各种状况下是如何运用相关的营销策略经营发展并在竞争如此激烈的环境下如何立足的。

预期目标

3. 研究的方法与步骤

研究方法：

1、调查法：我到苏州狮山御园售楼处、楼盘以及其竞品进行实地的调查与研究，搜集相关的资料。

2、观察法：在狮山御园的时候我仔细观察了公司日常运营的状态，从中有所收获。

4. 参考文献

[1] 吴晓峰. 房地产行业的营销策略研究——以万科地产为例[j].商贸纵横，40-41

[2] 李德云. 房地产溜达营销策略探讨[j]. 现代营销（学苑版）, 2011（11）：75

[3] 罗新林. 新型房地产营销策略研究[j]. 财经界, 128

[4] 王艳梅. 宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[j]. 商业时代

5. 计划与进度安排

（1）资料收集及前期研究：（第7学期第15-16周、第8学期第5-8周）

通过各种渠道，收集与论文有关的中外文献资料，进行理论综述，撰写前期研究报告，要求内容翔实、数据准确、图文并茂，不少于3000字。查阅与论文相关的英文文献，并翻译出6000英文字符以上的资料。

（2）制定进度计划/撰写开题报告：（第8学期第9周）