天启花园项目物业管理投标文件开题报告

1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

文献综述

1.1研究背景

随着招投标制度在我国建筑业成功地全面推广,全国各个城市也逐渐把招投标制度运用到物业管理上来。实践证明,实行物业管理招投标,有助于发展和规范物业管理市场,提高物业管理行业的自身素质。目前我国物业管理招投标已形成良好的发展势头,但是也存在着一些亟待解决和规范的问题[1]。因此，本课题是对某物业投标项目进行研究，并且编制了投标文件。

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

一、研究解决的问题

根据相关资料完成物业管理投标文件的编制，在编制过程中，需要确定物业管理方案，物业服务的标准，物业管理各种费用的测算以及投标报价。处理好物业管理企业资金来源不足，怎样提高物业盈利能力等问题。

二、研究解决问题的手段（途径）

1、研究方法：

1.1拟定投标方案

物业管理投标是物业管理企业依据物业开发商（或业主）招标文件的要求组织编写招标书，并参加物业管理权利和资格竞争的行为。在众多物业管理企业你争我抢的环境下，独特的投标策略是决定我们是否能够最终获得物业管理权的重要测量点。我们应根据搜集的资料拟定切实可行的投标策略。

1.2费用测算

对物业投标各项费用的测算包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费；物业管理区域清洁卫生费；物业管理区域绿化养护费；物业管理区域秩序维护费；办公费；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费；其它费用；按法律法规规定的标准收取的税费；物业服务企业的合理利润。

1.3投标报价

投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。⑴、对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。⑵、密切关注、正确分析竞争对手的报价。⑶、补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。根据不同的实际情况，采用不同的报价技巧，如不平稳报价法、多方案报价法、突然降价法、先亏后盈法、联合保标法、保本报价法等。再根据不同的报价技巧采用不同的报价计算方法，如报价计算公式的均价优先原则、报价计算公式的均价优先原则、报价计算公式的低价优先原则、综合型报价计算公式、业主至上型的报价计算式等。

1.4总结性论文报告

结合相关资料，结合相关费用的计算、制定的物业方案和投标报价，用文字结合图标等方式描述编制物业管理投标文件的过程及各项制定方法。

2、技术路线：

结合实际案例编制某物业管理项目投标文件。

投标文件内容包括商务文件和技术文件：

商务文件（商务标）：

1、投标函。

2、投标报价表，包括详细费用的测算。

3、投标企业基本情况表。包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员情况等。

4、拟委派的项目经理简历。

5、拟委派的主管人员和技术人员概况。

6、资格证明文件，包括营业执照、税务登记证、企业代码、资质等级证书、法定代表人证明、授权委托书、已履行的合同及客户意见书、财务状况书等

7、招标文件要求提供的其他资料。

技术文件（技术标）：

技术标包括物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

物业管理方案的基本内容：

1、关键性内容

（1）项目的整体设想与构想；

（2）组织架构和人员配置；

（3）费用测算与成本控制；

（4）管理方式、运作程序及管理措施。

2、实质性内容

（1）管理制度的制订；

（2）档案的建立与管理；

（3）人员的培训与管理；

（4）早期介入和前期物业管理服务内容；

（5）常规物业管理服务综述；

（6）管理指标；

（7）物资装备；

（8）工作计划。

三、课题实施计划