水晶蓝湾物业管理投标文件开题报告

文献综述

一、选题的背景及意义：

（一）课题研究来源

物业管理投标是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件 和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程^[1]。本课题是对某项目物业管理投标进行研究，并编制投标文件。

（二）课题研究的目的

以《某项目物业管理投标文件》为毕业设计课题，按此项目为编制对象，在充分调查、研究、分析与论证的基础上，编制完成该项目投标文件，设计成果要详细、完整和实用。在毕业设计中，综合运用所学的理论、专业知识和技能去分析问题和解决问题，熟悉物业管理投标成语和合同管理，掌握投标文件的编制方法，锻炼和提高自己经济技术分析和物业管理的能力，进一步加深、巩固和掌握所学的专业知识，培养创新意识和严肃认真的工作态度，成为物业管理专业合格毕业生。

（三）课题研究的意义

物业管理招投标活动作为促进物业管理公司提高服务管理质量和效率，增强竞争能力的重要措施，它对推动整个物业管理市场不断走向成熟也具有重要意义^[2-3]。

1. 物业管理招投标是发展社会主义市场经济的需要

2. 物业管理招投标是房地产管理体制改革的需要

3. 物业管理招投标是促进物业管理行业发展的需要

4. 物业管理招投标有利于理顺该领域的服务价格秩序，保证开支合理

二、国内外研究现状

（一）国内现状：

学者梁英建认为：我国虽然拥有众多的物业服务企业，但业主对物业服务企业的选择缺乏主动性，在物业服务内容的选择上缺乏主动性与自主性，导致虽然物业服务企业众多，但是始终没有形成良好的竞争机制。自主性和主动性缺失，导致虽然物业服务企业众多，但是始终没有形成良好的竞争机制。存在专业化进程慢，业主自治差，法制不健全，市场化程度不高等问题^[4]。

王燕春等学者从物业管理现状的分析：我国的物业管理在规模和人力上都比较小，规模较小直接影响到企业的经济效益。另外管理和法律体系上也存在不少问题，法律体系不完善，导致发生问题无法得到有效的解决。要提高物业管理的水平,需要从多个角度出发, 全面解决物业管理存在的问题, 从而促进物业行业的健康发展^[5-7]。

（二）国外现状：

学者黄惠春等认为：国外物业管理法制化程度高，政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。企业自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速。物业的所有权与管理权分离，物业管理及收费标准 由市场形成。在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环 境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同^[8]。

（三）研究与分析：

学者田峰等通过研究分析国内外物业管理，认为优秀的物业管理是以社会化、专业化为特征， 以科学化和优质服务为目标， 以健全的法制体系和组织架构为保障的，并为我国现代物业管理提供了以下经验和启示^[9]：

1. 完善、健全物业管理法律法规体系，加强执法监督力度

2.把握行业定位，提高对物业管理服务的认识

3.物业管理行业需要培养高素质管理人才

4.物业管理应加强高新技术的应用

三、当前物业管理存在的问题

学者姜勖认为：物业管理服务水平是广大业主的共同心声，但对物业管理的义务却不是全体业主的共同责任，这种权力与义务的不平衡是当前物业管理中存在的重要问题之一。许多业主将本应由政府承担的责任、开发商不规范行为、供电、自来水等部门存在的问题转嫁到物业管理的身上，有时一件很小的事情如邻里纠纷都能成为拒交物业管理服务费的理由^[10]。

学者朱丹对这方面的研究，得出的结论是：第一，物业服务企业承担的各种类型的义务之间关系不够清晰，没有确立以约定义务为核心。首先表现在法律对物业服务企业设定的法定义务过多，其次物业服务企业与业主之间的约定义务和由政府或其他组织委托而产生的义务之间关系不明确。第二，法律赋予了政府过多的干预权力。主要表现在，政府有权对物业服务企业进行行政处罚的事项过多。第三，物业合同制度本身的一些问题，主要体现在，物业服务合同订立、解除以及物业合同示范文本三个方面^[11]。

四、物业管理投标过程中存在的问题

(一)针对物业管理投标过程中存在的问题,学者朱春堂等认为：

1.招标工作的组织管理不规范。

2.缺少专业规范的招标文件。

3.招标决策过程不透 ^[12-13]。

（二）除此之外, 张虹等学者还提出在物业管理招投标过程中的以下的三点经常发生的问题：

1.地方保护主义。

2.评标专家的选拔标准尚未明确。

3．物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡^［14］。

五、物业管理投标文件的编制

（一）投标文件的含义和内容

投标文件又叫投标书，是物业管理企业参与投标竞争以及将来管理物业的总体构想，也是招标单位评标定标的依据，它将与标书（投标文件）一样构成未来签订的合同的组成部分。因此，物业管理企业对此比寻高度重视，认真编制。投标书的主要内容包括以下以下几部分^[15]。

1. 投标书的封面

2. 投标书的序言

3. 投标书的目录

4. 投标书的正文

5. 投标书的附件

随着我国物业管理行业市场化、专业化、规范化的发展，物业管理行业逐步实行招投标方式。在企业招投标环节中，编制一份合理可行招投标方案是物业服务企业招投标最重要的工作，这就需要物业服务企业不但要掌握物业管理招投标实务的操作方法，还要掌握编写投标中物业服务方案的方法与技巧。

（二）招投标文件普遍存在的问题及编制要点

李清泉等学者认为：目前物业管理招投标文件普遍存在的几个问题，主要有以下几点;1.内容繁多；2.照搬照抄；3.过高承若；4.信息不全；5.排版不规范。并提出了在编制投标文件过程中应注意的几个要点：1.主题明确；2.严格规范；3.合理报价；4.装帧大方；5.仔细检查。

总的来说，物业管理标书制作是一个系统而有规范性的项目。它不仅表现了企业竞争意识、公德意识，更体现的是企业的团队协作及企业理念。在物业管理招投标过程中，我们重视企业信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平参与，自觉抵制不正当竞争，将物业管理招投标引入法制化、规范化、科学化的轨道，才能够制作规范而有特色的标书，才能保证在物业管理招投标市场上占领先机^[16]。

六、总结评述

对于我国当前物业管理存在的问题，前面学者主要从政府政策、开发商的行为和业主的的行为进行研究。由于我国的物业管理正处于一个发展阶段，各方面的法制法规还不够完善，从而使得整个行业还存在许多不规范的地方。归纳总结，物业管理及其投标过程中存在的问题主要在于政府的监管力度不够，从而引发整个行业的不规范，现在人民的生活水平提高，大家对住房的品质要求更高。物业管理也越来越得到关注，其好坏直接影响到业主生活质量的优劣。只有健全的法制作保障才能使整个行业更加规范，物业管理的质量才能得到保证，业主的权利才能得以维护。

参考文献：

[1]王秀燕，郭淑芬.物业管理招投标实务[M].北京：清华大学出版社，2005.

[2]董藩，周宇.物业管理概论[M].北京：清华大学出版社，2005.

[3]周宇.现代物业管理[M].第二版.大连：东北财经大学出版社，2005

[4]梁英建.他山之石可以攻玉国内外物业服务收费模式比较探析[J]. 中国物业管理,2013,（08）:28-29.

[5]王燕春.探讨物业管理现状及对策[J]. 现代经济信息,2014,（05）:27.

[6]黄安水.积极开展物业管理招标投标是大力推进物业管理市场化的重要手段[J ].中国房地产,2012,（12）:254-256

[7]张沈生.当前物业管理行业急需解决的问题[ J].工业技术经济,2012,（04）:342-341.

[8] 黄惠春,陈丽洁. 透析当前物业管理存在的问题[J]. 现代经济(现代物业下半月刊),2009,（10）:35-37.

[9]田峰,梅阳.国外物业管理经验探析[J]. 城市住宅,2014,（07）:56-60.

[10]姜勖.浅议当前物业管理中存在的主要问题及对策[J].学理论，2009，（29）:256-257.

[11]朱丹.从物业管理的性质看我国物业管理制度的完善[D].重庆大学,2009.

[12]朱春堂.当前物业管理招投标工作存在的问题与建议[J].中国物业管理，2007, （05）:24-25

[13]郭庆祥,张伟,李晨光.我国前期物业管理中存在的问题及对策[J].商业时代,2009,（26）:116-117.

[14]张虹,毛晔. 物业管理招投标存在的问题与对策[J]. 三峡大学学报(人文社会科学版),2007,（04）:56-58.

[15] 王秀云.物业管理理论与实务[M].北京：清华大学出版社，2006.

[16] 李清泉,朱巍.物业管理投标书制作的几点思考[J].现代物业(上旬刊)，2011,（03）：130-131

２．本课题要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：

一．本课题要研究或解决的问题

本课题主要是对某项目进行物业管理投标研究，并编制投标文件。在编制的过程中，需要解决物业管理方案的确定，投标报价的确定，处理好物业管理企业资金来源不足，怎样提高物业盈利能力等问题。具体工作有投标前的准备工作和投标的实施。

（一）物业管理投标前的准备工作：

1.获取物业管理招标信息

2.分析手机的信息，进行投标可行性研究

3.组件投标工作班子

4.申请资格预审

（二）物业管理投标的实施程序：

1.购买并研究物业管理招标文件

2.考察物业现场和参加标前会议

3.编制标书

4.办理投标保函或保证金

5.封送投标文件

6.参加开标会议和现场答辩

7.提供履约保函和签订物业管理委托合同

二． 拟采用的研究手段（途径）

在指导老师的帮助下，查阅相关的物业管理招投标文件作为参考，了解关于物业管理招投标的最新的法律法规，运用所学知识对项目进行可行性论证，找出目前不足的地方并改进，确保方案可以实施。研究方法有文献研究法、抽样调查研究法、实地采集数据调查研究法、对比研究法、历史数据研究法。具体如下：

1做好投标信息管理，选定投标项目 ：

（1）弄清拟投标工程项目的背景资料，包括业主单位的概况、拟投标项目的资金来源及资金到位情况、设计单位的基本情况、监理单位的基本情况等；

（2）分析拟投标工程本身的结构特征，包括分项工程的特性及工程量大小；

（3）了解投标商自身的情况，包括企业在营业执照、资质、技术要求、资源配置及以往业绩等方面与拟投标项目的符合性、企业市场开拓的长远发展计划等；

(4)对潜在竞争对手的了解，分析潜在竞争对手的投标动向及为争取投标所做的前期准备工作。

2．分析影响投标报价的诸多因素，切实做好投标工作

（1）认真研究招标文件的各项内容；

（2）切实做好现场踏勘工作、详细进行基础资料的市场调查 。

3.进行投标报价决策，确定最终报价。

4.物业管理方案制订：

物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。 物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：

（1）收集楼盘资料： 地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成；

（2）掌握开发商对管理服务质量标准的要求；

（3）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准；

（4）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；

（5）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；

（6）准备现有的管理方案作为参考。