武汉万科翡翠国际房地产项目可行性研究外文翻译资料

Risk Decision Analysis of Commercial Real Estate

Guodong Liu¹, Xiuli Tang²

¹College of Economics and Management, China Agricultural University, China, 100083; ²School of Logistics, Beijing Wuzi Univer-sity, China, 101149.

Received May, 2013

ABSTRACT

With the increasing of construction of logistics parks, it is essential for commercial real estate project to study on risk decision to avoid redundant and blind construction. Based on risk essence, the paper analyses the attitude of investment decision-makers on risk benefits. Finally, the paper improves the expected utility theory and applies the prospect theory to risk decision of commercial real estate project to provide scientific and objective basis for Project Investment Deci-sion.

Keywords: Commercial Real Estate; Project Investment; Risk Benefit; Prospect Theory; Risk Decision

1. Introduction

The commercial real estate is a multidisciplinary and multi-industry comprehensive and cross complex with wide coverage and high technology content. Its structure is complicated and uneven with strongly relevance with each other, which makes the construction of commercial real estate have characteristics of large investment capital, long development period, high technical requirements, many influencing factors, long-term effects and others. Therefore, the construction of commercial real estate is complicated system engineering, and the manager will face many risk factors and decision problems from the project approval to the delivery and use of project.

For an uncertain event, the previous researches em-phasize that the manager should adopt correct risk analy-sis and decision methods. Therefore, theoretical methods on this aspect are becoming more and more improved and have been applied in practice to some extent. How-ever, practices indicate that one successful risk decision depends on that whether the decision maker will chose reasonable risk analysis methods and decision methods, as well as on the decision makerrsquo;s personal attitudes on risk, his personal experiences, ability, characters and other factors. However, the latter factors are seldom in-volved in past researches on risk decision methods.

2. Nature of Risk

In investment activities, when the investors make risk decisions, most of them pursue the risk benefits under uncertain conditions, i.e. unexpected excessive benefits and unexpected loss of benefits which might be borne. Quantitatively, the risk benefits will be reflected as the

positive and negative differences between the benefit bodiesrsquo; expected benefits and actual benefits.

Therefore, the risk decisions are usually made on the basis of risk benefits, and we will discuss the nature of risk in the following paragraphs.

When people analyze decisions, the nature of risk is risk benefit. Therefore, in actual investment activities and all decisions are around benefit. If there is no expected benefit, few investors will make risk decisions, therefore risk is risk benefit in nature. In past definition of risk, people used to emphasize the uncertainty of risk losses.

In Economic Risk Theory, Wu Ming thinks that in the production and circulation of commodities, all kinds of unexpected (uncertain) factors might cause differences between the commodity producers and marketersrsquo; actual benefits and expected benefits, bringing opportunities or possibility for them to suffer economic risk losses or ob-tain extra benefits. In Risk Benefits Theory, Ma Yan de-fines the nature of risk as: ① The fundamental reason for making risk decision is the uncertainty of benefits. ② The risk itself is the change process of uncertainty of benefit. ③ The results of risk process are results of un-certain benefits. ④ The risk avoidance originates from the uncertainty of benefits[1].

Risks exist objectively, which are only different in different construction projects on certain degree. How-ever, even for one given investment project, and the size and degree of risk are certain, different decision makers of commercial real estate construction might choose dif-ferent risk decision modes due to their different risk benefit preferences. At the same time, we can say that the amount of unexpected extra benefits that risk decision makers hope to obtain and amount of unexpected benefit

Copyright copy; 2013 SciRes. IB

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losses that risk decision makers are ready to bear have primarily determined the construction direction and mode of commercial real estate. Therefore, after risk analysis, it is necessary to dig the risk decision makersrsquo; risk benefit preferences and effects. Only making risk decisions from the angle of the investors has concrete application value.

The famous Nobel Prize Winner in Economic Sciences Arrow has divided peoplersquo;s attitudes towards risk into three types: risk preference type, risk aversion type and risk neutrality type.

Here in this article, to facilitate the theoretical analysis, the attitudes of risk benefit main bodies are divided into three types:

The preference type refers to that the risk decision makers have great hope on the relatively higher risk gain in commercial real estate construction activities, and to fulfill this hope, they are ready to take great risks while neglect the risk losses.

The aversion type refers to that the decision makers in commercial real estate construction might obtain risk gain, b

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万汇网 2013, 5, 41-46

http: //dx.doi.org/10.4236/ib.2013.53B009 2013年9月在线出版 (http://www.scirp.org/journal/ib)

商业房地产风险决策分析

刘国东 唐秀丽

1大学经济学和管理，中国农业大学，中国，100083；2物流、北京物资大学，中国，101149。

被承认正式发表于2013年5月

摘要

随着物流园区建设的不断增加，对商业房地产项目的风险决策研究是必要的，以避免重复建设和盲目建设。基于风险本质，分析了投资决策者对风险收益的态度。最后，本文提高的期望效用理论和前景理论适用风险商业房地产项目的决策提供科学客观项目投资决策的基础。

关键词：商业地产；项目投资；风险收益；前景理论；风险决策

1. 介绍

商业地产是一个多学科、多行业的综合性、交叉性、覆盖面广、技术含量高的综合性和交叉性强的产业。其结构复杂、相互不平衡，这使得商业地产的建设具有投资大、开发周期长、技术要求高、影响因素多、长期影响等特点。因此，商业房地产的建设是一个复杂的系统工程，管理者将面临众多的风险因素和决策问题，从项目立项到交付使用。

一个不确定的事件，以前的研究强调表明经理应该采取正确的风险分析和决策方法。因此，在这方面的理论方法正变得越来越完善，并在一定程度上得到了应用。实践表明，一个成功的风险决策取决于决策者是否会选择合理的风险分析方法和决策方法，以及对决策者个人的风险态度、个人经历、能力、特征等因素的影响。然而，后者的因素，过去的研究很少涉及的风险决策方法。

二、风险的性质

在投资活动中，当投资者进行风险决策时，大多是在不确定条件下追求风险收益，即不可预期的超额收益和可能被承担的利益意外损失。定量地说，风险收益将被反映为利益主体的预期收益和实际收益的正、负差异。

因此，风险决策通常是在风险收益的基础上进行的，我们将在以下几段中讨论风险的性质。

当人们分析决策时，风险的本质是风险收益。因此，在实际的投资活动中，所有的决策都是围绕收益。如果没有预期的利益，很少有投资者会做出风险决策，因此风险是风险收益的性质。在过去的风险定义中，人们过去强调风险损失的不确定性。

经济风险理论，吴明认为，在生产和商品流通，各种意想不到的不确定因素，可能导致差异的商品生产者和营销实际收益与预期收益，带来的机会或可能性他们遭受经济风险损失或OB包含额外的好处。风险效益理论，马燕德罚款风险的本质：①根本原因决策风险是收益的不确定性。②本身的风险收益的不确定性的变化过程。③风险过程的结果是联合国一定的好处的结果。④回避风险来源于不确定性的好处[ 1 ]。

客观存在的风险，在不同的建设项目上，在一定程度上是不同的。然而，即使对于一个给定的投资项目，和的大小和程度的风险是一定的，商业房地产建设不同的决策者可能会选择不同的风险决策模式由于其不同的风险收益偏好。同时，我们可以说，风险决策者希望获得的意想不到的额外利益，以及风险决策者准备承担的意外损失的数量，主要是确定商业地产的建设方向和模式。因此，在风险分析之后，有必要深入挖掘风险决策者的风险偏好和风险偏好。只有从投资者的角度进行风险决策具有具体的应用价值。

著名的诺贝尔奖得主在经济科学箭头有分人的态度风险分为三种类型：风险偏好类型，风险厌恶型和风险中立典型。在本文中，为了便于理论分析，将风险利益主体的态度分为三类：

偏好型是指风险决策者对商业房地产建设活动风险收益相对较高的希望，并能实现这一希望，而忽视了风险管理的风险。

厌恶型是指商业地产建设中的决策者可能会获得风险收益，但只要存在一定风险，他们愿意为对应部分风险而获得风险收益，而不是承担风险损失。

中立型是指人与人之间的上述两种类型的人。在对商业地产建设风险决策时，他们既不愿意冒风险风险收益，也不被动地规避风险收益，但他们采取中立态度，通常选择中性价值之间的风险收益和风险损失。

3。期望效用理论

效益风险态度指的是决策者的主观态度对待风险，这是坚持人的效用概念。因此，风险态度可以衡量的效用。“效用”下一般意义上是指到心理上的满足或满意保守程度，人们产生因为他们拥有或使用某些物品。在这篇文章中，决策者的子目标感效益风险被称为“效用”。在直角坐标系中，如果水平坐标Nate指X效益风险（风险收益 RR，损失风险RR），纵坐标是效用U风险结果（X），我们可以得出风险效用曲线。

不同的风险决策者风险偏好导致不同决策者效用函数和效用曲线可能在数以千计的方式的多样性。上述三类人对风险收益有不同的态度，必须有三个不同的效用概念。如果这些不同的效用概念都反映在效用曲线上，我们可以得出三个不同的效用曲线，见图1。

图1。不同风险偏好效用曲线。

通过对图中三条曲线的比较，我们可以看到：面对风险决策，厌恶风险收益的人对风险损失相对敏感，对风险收益的反应缓慢。他们不追求巨额利润，而是尽量规避风险。相反，更倾向于风险收益相对较敏感的风险收益，而对风险损失的反应缓慢。他们大胆地追求风险收益。风险中性的决策行为是上述两者之间。他们持中立态度的风险效益，既不过度追求风险收益，也不过分规避风险。

4、前景理论在商业房地产投资建设风险决策中的应用

4.1.前景理论效用理论的改进

以上分析只是在理想的条件下，而在实际的商业房地产建设活动，决策者的风险态度对风险效益不是一成不变的。它们可能属于风险偏好型，当面对具有一定风险时，或属于风险收益厌恶型时，面临其他风险。在相同的投资活动中，有些人可能更倾向于风险收益，而不考虑风险损失。同时，没有人会考虑风险收益而不厌恶风险损失。人们的风险决策的基本目标：如何达到最满意的收益-风险在时间或跑腿的风险损失最小为可能。在现实中，大多数人的风险收益偏好和效用是什么。在下面的段落中，我们将讨论这些问题，介绍前景理论。

自20世纪70年代以来，大量的实证研究已经表明复杂的人的决策行为IORS，迫切需要引导人们的决策行为是新的理论分析。2002年经济科学方面的诺贝尔奖得主Dainiel Kahneman和Amos特沃斯基已经正式提出了新优PECT理论对风险决策在1979年的基础上复杂的人的决策行为和大量与自己的心理重新搜索的结合。

前景理论有效地结合心理学研究和经济研究，揭示决策机制不确定条件下，开发了一个新的研究领域。在大量实证研究的基础上，展望理论提出了许多有价值的规律。一般而言，前景理论中有三个基本定律：（一）多数人面对的是风险规避型；（二）大多数人在面对损失时都属于风险偏好型；（三）人对损失更为敏感。

通过上面的分析和应用到效用理论，在本文中，我们得到的效用曲线，大多数人的风险利益偏好，如图2所示：

大多数人的风险效用函数的曲线是“类型”，因此，我们可以看到，大多数人都属于风险厌恶型时，面临风险收益，而长期风险偏好型时，面临的风险损失。他们对风险损失更为敏感，而不是风险收益。

例如：一个投资公司面临着两家商业地产投资计划（一个是在酒店，乙是在办公楼），和该公司的资金是足够的投资对两者之一。通过风险分析，通过项目获得1000万元的概率为1，同时通过项目获得2000万元的概率为0.5，获得无效益的概率为0.5。

尽管两者的预期值是相同的，大多数决策者选择程序一个，这表明，面对上升的收益，大多数决策者属于风险厌恶型。如果投资公司的决策者面临着以下两个决定，概率损失1000万元人民币，通过程序1、概率损失人民币20元MIL狮子通过B计划是遭受任何损失也是0.5 0.5的概率。预期值的决定是相同的，而大多数决策者选择方案，这表明，面临风险损失，大多数决策者属于风险偏好。

在实际风险决策中，损失和收益不是从头解决的。当面对收益时，人们在规避风险的同时更倾向于面对损失时的风险。然而，前景理论也表明，损失和增益是相对于参考点。如果人们的观点对事物的变化进行评估，改变人们的风险态度也会改变。

例如，时是投资公司面临的以上两种投资决策，如果是1的概率通过一个程序来获得人民币20万元，而获得30万元人民币，通过程序B的概率为0.5的概率获得1000万元人民币，通过程序B也是0.5。这时，如果投资的利润目标相对较低，比如人民币1000万元，就好像公司可以通过项目获得额外的1000万元，而该公司可以通过项目获得额外的利润或额外的2000万元人民币。看来本公司将在这一时期获得任何一个项目或项目，大多数员工都不愿意承担风险，他们会选择方案。相反，如果公司的目标是比较高的，例如人民币3000万元，那么该公司将获得更少的人民币1000万元通过计划，或将刚刚达到目标或获得较少的人民币2000万元通过计划。此时，公司将遭受损失，通过两亲克；大多数员工将采取风险选择的风险投资计划，认为他们可能达到的目标。因此，投资风险决策者可以通过改变自己的利润目标，彻底改变员工对风险的态度。因此，上述情况表明，效用函数的重要性，及其期望值的效用值是不同的环境或不同的参考点不同。

4.2。前景理论应用

不同的风险决策者的效用曲线是不同的，即使是同一风险决策者可能亲达斯效用曲线不同，由于不同的环境中发言。然而，在这篇文章中，我们只讨论AP折叠在大多数投资决策者的效用曲线。

通过问卷调查、调查、心理测试等方法收集到的效用函数曲线，其中最常见的是冯诺依曼法。

这种方法提高了冯诺依曼和Oskar Morgenstern在书中博弈论与经济行为，他们联合发布1944。根据这种方法，通过心理测试，得到了确定的利润和损失的价值与风险预期的利润和损失等，作为标准的一次决策。一般来说，这种方法也称为标准的赌博方法，简称为短的方法。

一般来说，它一般包括两个步骤，以确定效用函数通过纳米方法：第一步是确定风险收益值作为参考点和实用价值的两点。一般1是用来表示最佳结果的最大效用值，0表示最坏的结果的最小效用。二步是确定这两者之间的利益，这两者之间的极端风险收益的效用值。根据纳米的方法，利用密度值的测定是在对等点等概念的基础上。决策者应选择以下2个方案。

方案一：通过概率获得风险收益X1，同时，通过概率1-p收益X2，和记者给定的效用值分别为U（x1）和U（X2）。

B计划：通过100%的概率获得利益的X3

确定程序和程序B之间的对等点，我们可以调整的效益价值X3 B计划和查询决策者反复，直到程序和程序B的效用等于决策者，也就是说，我们已经找到对等点X3和U（X3）= P * U（X1） （1-P）times;U（X2）。

通过NM的方法，我们可以计算风险决策者的态度对待风险效益，也就是说，表达决策者的风险态度通过定量模式，进而计算期望效用值，确定最优方案风险决策的效用函数。在下面的段落中，我们将通过实例介绍具体的应用。

一个投资公司通过竞标获得了一个好的土地，并有三个投资项目，这一地块：第一个是建造酒店物业。二是建设办公楼，而第三个是开发相结合的特性，将转移在法律权限一定时间后。每个发展项目的市场环境和风险都不同于其他的发展项目，而风险收益也不同于其他项目。通过风险分析，我们可以把上述三个发展过程中的风险收益和概率风险收益率，如表1，表2和表3。根据纳米方法的原则，假设风险收益最大效用值为1，即为1，风险损失的最大效用值为0，即为0；其他的效用值是通过确定的效用曲线确定的，我们得到的数据如表1、表3和表2。通过数据在表中，我们可以计算出风险决策者的期望效用价值的三个方案和风险方案的选择。风险偏好效用曲线如图3：