文 献 综 述
- 引言
近年来，我国国民经济快速发展，居民生活水平也大幅度提高。与此同时，各地城市建设和旧城改造也应声而起，房地产市场进入快速发展阶段。房地产投资旺盛，导致居民消费结构发生变动，多方面波动随之产生；各种产业成本普遍提高，居民生活整体成本上涨，致使城市竞争力下降，妨碍城市的可持续发展；人们生活压力变大、收入差距拉大，影响社会的稳定。虽然从长期来看，受住房质量的提高、居住环境的改善、居民收入水平的提高等因素的影响，房地产价格上涨是一个必然趋势，但是城市居民收入对房地产价格是否有影响、且影响程度有多大值得人们探究。
2 居民收入增长对住房价格影响的相关研究
近几年来，在各方面因素影响下，住房问题成为社会普遍关注的一大民生问题，房地产价格快速上涨，使人们认为房价与居民收入支付能力之间出现了偏离，而参考诸多文献资料，学者们对此持有不同的看法。
徐中生[1]采用2000-2007年全国31个省（直辖市，自治区）的房地产价格、居民人均可支配收入，构建面板数据集，对模型设定进行F检验，所有参数通过了统计检验，模型的拟合程度很好，说明各地居民可支配收入与房地产价格存在高度相关。从回归结果看，无论是截面估计还是时间估计均表现居民可支配收入与房地产价格高度相关。
对于居民收入对房价的影响，学者从不同角度进行了研究。王立平运用极值边界分析方法，实证检验房地产价格的“稳健性”影响因素，主要研究结论为:政府是房地产价格居高不下的主要推手，但人口与居民收入增长所形成的刚性需求依然是影响房地产价格的“稳健性”因素[2]。闫金秋在分析房地产价格影响因素的基础上，通过实证分析得出:房地产价格水平与银行信贷、GDP增长速度、通货膨胀率、城市化水平等诸因素之间均具有较强的正相关性［3］。周建军利用我国2000年第一季度到2007年第二季度的数据进行实证研究，结果表明我国居民可支配收入和土地价格与房价成正相关关系［4］。张夕琨、缪小林通过建立长期模型检验，验证了房价与居民可支配收入具有长期的正向关系的经济学理论，房价和收入之间存在着高度的相关性，房价的上涨通过不同的效应增加了居民的收入，而收入的上升放松了居民的预算约束，需求的增化带动了房价的上涨［5］。沈悦、刘洪玉利用1995－2002年我国14城市的相关变量的数据，对住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，结果表明城镇居民家庭人均可支配收入、总人口、失业率等因素对房价的影响显著［6］。张夕棍，缪小林[7]（2007）运用面板单位根检验，协整检验，建立长期模型检验， 验证了我国房地产价格和居民可支配收入的关系。 得到我国房地产价格对居民可支配收人的弹性为 0.23，即我国居民可支配收人每增长 1%，房地产价格将上涨 0.23%。 陈石清、朱玉林[8]（2008）运用协整分析方法与误差纠正模型， 考察了 1991~2005 年中国房地产价格与城市化水平之间的关系。
- 居民收入差距对住房价格影响的相关研究
在国内经济高速发展的情况下，住房价格成井喷式增长，其增长速度远远超过居民收入增长速度，导致很多居民无力承受现行房价。房价上涨导致房地产行业逐步成为一些投机者的重要投资商品，使其被赋予资本属性，许多投机者都通过投资房地产获取了巨额财富，同时许多无房者也越来越难满足自身生活需求。同时，我国通货膨胀也相对比较严重，这使得“存钱买房”的这一批人手中的钱贬值较快，房价变得越来越高，使得人们更买不起房子。房地上涨与居民收入差距扩大是同时出现的，并相互作用，相互影响。
通过收入差距的扩大会直接引起住房价格的上升的研究，得出结论认为收入分配改革不仅能促进社会公平，还能抑制房价上涨。鞠方等[9](2013)利用2002—2011年我国30个省区的面板数据定量分析土地出让收入、地方财政支出对房地产价格的作用效果，结果表明土地出让收入、地方财政支出与房地产价格三者两两互为因果，土地出让收入与地方财政支出对房地产价格均有明显的促进作用，且地方财政支出所造成的影响要大于土地出让收入。Christian Gollier【10】（2001）研究发现财产不平等会导致更大的资产溢价和更低的无风险折现率。Joseph Gyourko【11】等（2013）研究认为美国的超级明星城市在土地供给缺乏弹性情况下，高收入人群收入增加会显著导致房价上升。胡晓【12】（2010）从房地产消费和投资双重属性出发，利用中国1991～2008年的数据实证分析发现收入差距对房价具有显著正向影响，认为收入差距是房地产价格上升的重要影响因素，认为收入差距拉大在微观上通过挤出效应、宏观上通过储蓄率的上升引发过度住房投资，促进房价上涨。徐舒、陈珣【13】（2016），高波【14】（2013）等运用宏观经济数据实证也发现收入差距拉大促进房价上升，运用城市住户调查数据进行实证，发现收入差距的扩大是导致我国城市住房价格上涨的一个重要原因。尹虹潘【15】（2011）从探讨市民收入不均对城市住宅空间分布的影响，发现基尼系数增大会导致城市中心房价上升和边缘房价下跌，陈慧慧【16】（2015）以限购政策和房产交易税政策为例，运用计算经济中基于主体建模的方法，探究收入差距对商品房政策调控效果的影响，发现随着收入差距的增大，政策的调控效果会被逐渐削弱，商品房平均价格随之上升。这些学者采用不同的研究方法和数据进行研究，认为收入差距拉大推动房价上涨。
周小寒[17]运用2001～2015年间我国38个大中城市的面板数据，构建动态面板数据模型进行了实证检验，得出结论为：房价的持续上涨，使人们产生了房价上涨预期，在预期房价上涨的情况下，高收入群体的住房消费和投资投机行为盛行，中等收入群体追赶房价匆忙入市，以及为早日买房而储蓄的家庭增加，城市居民收入差距的拉大就通过“投资效应”、“带动效应”和增加储蓄率直接和间接影响住房市场，促进房价上升，且随着房价上涨预期的增强，这种正向作用越强。
周亚虹[18]（2015）建立了一个同质性住房市场模型，并利用我国31个省1999～2011年的数据实证研究发现收入差距推动房价上涨。李仲飞，于守金[19]等（2016）研究认为整体上我国收入差距与房价之间具有显著相关关系，但就省际差异而言，在经济发展水平较高省份，收入差距促进房价上涨；在经济发展水平较低省份，收入差距抑制房价上涨；且随时间变化，收入差距由抑制房价上涨转变为促进房价上涨。Mauml;auml;ttauml;nen，N. amp; M. Terviouml;[20]（2014）基于家庭收入和住房 质量异质性建立一个分配模型，利用1998～2007年间美 国6个大城市数据进行研究，发现收入差距拉大对平均 房价存在负面影响。
