文献综述（或调研报告）：
根据行为金融学中的一大支柱——投资者情绪理论，市场情绪是影响资产价格的重要因素。而对于投资者情绪，目前学术界尚未形成一个完全统一的定义，目前最被广泛接受的定义是由Baker 和Wurgler（2007）提出，他们将投资者情绪定义为“不以在手的合理事实对未来现金流和风险进行判断的投资者信念”。杨佳（2015）综合了学术界各种主流定义后，将其总结为由于过去资产运动而带来的与实际资产价值的偏差，体现的是投资者对未来资产价格运动的某种预期。结合这两种表述，可以认为情绪是一种不确定因素，这种因素使投资者在进行判断时易于从主观层面出发而不以可获得的确定信息为基础，从而实施非理性行为。当上升到市场层面时，意味着投资者的非理性行为会形成合力，此时无论市场上出现正面消息还是负面消息，可靠消息还是舆论传言，都会呈现夸大效果，进一步扩大价格波动。
目前文献中对投资者情绪的度量主要分为两种指标：主观指标和客观指标，主观指标主要是指人们对市场未来发展趋势的看法，这一指标往往通过问卷发放或现场调查来获取，通过人们的回答来判断其对目前市场情况所持的态度，进而计算出市场情绪数值或倾向，现有的如投资者恐慌指标VIX、央视看盘数据、新浪多空指数等。但由于获取方法的限制，主观指标往往有地域限制、收集困难、结果未必真实可靠等一系列缺点，因此目前客观指标的运用更为普遍，即通过获取市场上的各种公开数据来度量投资者情绪。目前关于投资者情绪指数构建最受到认可的是Baker 和 Wurgler在2006年发表的一篇论文，在这篇文章中他们使用了纽约股票市场换手率、封闭式基金折价率、IPO 数量、IPO 平均首日收益率、IPO 首发股数、分红与不分红公司平均资产市值比的对数比率这6个变量构建了一个投资者情绪综合指标。之后，我国学者在BW指数的基础上也对中国证券市场进行了情绪指数构建和实证分析，比如易志高和茅宁（2009）构建的投资者情绪综合指数(CICSI)以及刘光彦等（2018）基于上证50指数构建的投资者情绪指数（SENT），都得出了情绪指数与股市指数走势基本一致的结论。
当今世界，随着大数据的兴起，互联网大数据也逐渐被运用于衡量投资者情绪。由于互联网数据具有全样本、高频率、即时性等特点，国内外研究多以网络搜索引擎（张谊浩，李元，苏中锋等，2014；孟雪井，孟祥兰和胡杨洋，2016；黄燕芬、洪文斌和余华义，2019）和网络社交平台（杨晓兰，沈翰彬和祝宇，2016；段江娇，刘红忠和曾剑平，2017）以及新闻媒体（Soo，2013，2018；宋丹丹,张东,尹齐炜等，2019）作为构建情绪指数的主观指标数据来源，极大地弥补了之前主观指标参考对象过于局限的缺点。在中国，百度作为最大的搜索引擎，其发表的百度搜索指数具有相对较高的代表性和覆盖度，由此构建出的市场情绪指数会更加全面和准确。
目前对市场情绪的研究大多注目于股票市场以及期权市场，但实际上住房市场因流动性弱和套利限制等因素，更容易受到市场情绪的影响，构建住房市场情绪指数的研究还很不充分。
在对市场中人们的情绪倾向分析过程中，研究者们往往采用主成分分析法来构建市场情绪指数，“避免了因只选择一个代理变量造成的解释不足和因未剔除宏观经济因素造成的解释不够纯正的问题”（刘光彦、黄煜和沈忱，2018）。例如，Hui et al.（2018）利用住房交易量、住房交易金额、开发商购买的土地面积、开发商平均土地成本、新建住房面积、开发商投资额、金融机构贷款总额作为代理变量，使用主成分分析法构建了中国21个省份和4个直辖市2004-2014年的住房市场情绪指数，并采用分位数回归法探究住房价格和住房市场情绪指数如何影响不同类型的业主和租房者的消费状况。黄燕芬等（2019）从购房者角度和开放商角度分别出发，选择新房交易量、二手房交易量、商品房新开工面积、土地溢价率、楼面地价，并加入百度指数来进一步构建和完善情绪指数。
众多研究结果表明，市场情绪对房地产价格有着显著的正向影响（赵伟、耿勇和何雅静，2018；黄燕芬、洪文斌和余华义，2019），且对未来的房价波动趋势存在一定的预测作用。Hui和Wang（2014）构建了基于交易记录的情绪指数，对总体投资者行为进行了总结分析，发现情绪指数与房价呈现正相关关系，且是价格水平、价格收益率和交易量的有效预测指标，Soo（2018）也得出了同样的结论。
综上所述，我国房地产价格同时受到了经济基本面和非经济基本面影响，其中市场情绪作为非经济基本面因素的其中之一，一定程度上反映出了人们对市场的关注度以及未来预期，对房价波动起着解释和预测作用。
但目前来说，研究房地产市场情绪的文献相对于股票市场仍旧较少，且构建的市场情绪指数也不够全面和完善，关于市场情绪对房价影响的动态影响的研究较少。本文将借鉴前人的研究，从房地产市场参与者角度进行客观指标的选取并基于大数据方法，利用百度搜索指数以构建房地产市场情绪指数，并对长三角地区的三个典型城市进行实证分析，推出市场情绪与城市房价之间的关系，并探讨其对房价波动的动态影响。
参考文献
