1. 研究目的与意义
伴随着2015年1月6日发布的《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，我国的租赁行业经历了一个高速发展期，房屋租赁业成为了社会上热门话题。其中，“长租公寓”，作为房地产企业下的一个新兴分类，在国家政策的支持下蓬勃发展。其中的龙头企业则是自如租房、青客公寓以及蛋壳公寓。伴随着19年12月底《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求“住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%”，这使得国内以“租金贷”模式快速拉大资金池，从而抢占市场的长租企业受到极大的冲击。尤其是蛋壳公寓在2020年11月份传出资金链断裂，房东赶客等消息后，大量的租客和房主前往蛋壳总部进行维权，其股价也暴跌至4.02美元。作为行业的龙头之一，蛋壳公寓的“暴雷”引起了社会的广大关注。同时，长租企业长期以来一直存在的盈利难、融资难等问题也在这次的事件中一并暴露出来。鉴于这些原因，本文基于蛋壳公寓的经营状况，联合其他两家行业龙头企业的信息，对于长租公寓的经营模式，盈利模式进行探讨，以有利于相关政府部门进行监管，助力长租公寓这一行业发展。
2. 研究内容和预期目标
首先，根据现有的国内外文献资料总结归纳长租公寓行业的经营模式与经营困境。
其次，以蛋壳的企业年报进行纵向对比，以蛋壳、青客、自如三家龙头企业进行横向对比，论述其在企业经营方面的差异性表现。
最后，结合理论基础和案例分析，对于长租行业的经营模式提出建议，对其经营困境提出建议。3. 国内外研究现状
（1）国内研究现状尹朝阳等（2018）认为长租公寓尚未制定行业标准，导致在单位公寓所能分配到的资金有限的情况下难以保证租房的质量，使得装修房通风时间短，装修材料差，出现多起甲醛超标事件。
胡娟等（2019）认为长租公寓企业内部管理存在漏洞。
存在公司部分高管联合中层管理者利用职务之便高价收房，侵吞租金，收业主回扣，多收租户水电费，侵吞公司佣金的现象张晟（2018）认为长租公寓存在融资成本过高的问题。
4. 计划与进度安排
| 引言 （一）研究背景 （二）研究意义 二、文献综述 （一）国外相关研究现状 （二）国内相关研究现状 （三）文献评述 三、经营状况分析 （一）经营状况的概念 （二）经营状况分析体系 四、长租公寓类上市公司经营绩效分析 （一）指标选取 （二）数据收集 （三）蛋壳公寓纵向比较分析 （四）行业横向比较分析 五、结论和启示 （一）结论 （二）启示 |
5. 参考文献
[1]尹朝阳. 长租公寓的法律规制[j].住宅与房地产,2019,(第35期) 71-75
[2]胡娟.“长租公寓”风险值得关注[j].上海房地,2019,(第1期).19-21
[3]张晟.reits在长租公寓中的应用研究[j].上海房地,2018,(第5期).10-12
