房地产营销战略研究——以万科集团为例开题报告

1. 研究目的与意义

研究背景:

中国房地产行业开始于20世纪80年代，在经过30多的成长和发展，逐渐成为国民经济的支柱产业。中国房地产行业在最近十年发展更是十分迅猛，是关系国计民生的重要产业之一。在中国房地产迅速发展的过程中，房地产行业不仅在拉动国内经济、提高就业率、加快我国城镇建设等方面产生了至关重要的效用，而且伴随着不断上涨的房价，在一、二线城市，已经悄悄产生了巨大的资产泡沫，这一切在无形严重地影响了中国民经济的健康持续地发展。国家为了控制房价的过快上涨，采取了一系列相关的调控政策。从2003年，国家采取紧缩信贷的政策进行宏观调控，到2004年直接调控土地投放使用量，从而达到缓解固定资产投资过热的情况。自2005年至2007年，采取提高存款准备金率和调整住房供应结构相结合的总和调整政策；由于全球经融危机的影响，2008、2009两年政府的调控政策有所缓和；自2010年至今，我国房地产调控一直不断升温，国家各相关部门以组合形式在短时间里连续推行了一系列调控政策，具体包括：①加强保障房和廉价房建设，②房产税试点扩大，③限制房地产开发类贷款，④提高第二套房首付比例和利率，⑤征收房产出售所得税。这些调控措施带给整个房地产行业巨大的考验。

研究意义:

在现代社会，我国强调和谐发展，房子是民之所居，因此研究房地产问题具有较大的现实意义。我国的房地产从诞生时起到现在仅仅有30余年，依然处于发展的起步阶段，但它却是市场大家庭中的不可缺的重要成员。在任何国家，房地产发展依赖于房产的销售。但是在销售之前必须进行市场的调研，然后房地产企业依据调研得到的而结果进行细分市场，选择好属于销售自己产品的市场，也就是目标市场；市场问题解决后，企业要关注产品问题，这就涉及到的是产品在市场中的定位，何时开发产品，给产品的定价为多少，以何种渠道进行产品的销售以及售后的服务内容。以上所描述的就是房地产营销所包括的的主要具体内容。

2. 研究内容和预期目标

研究内容:

在市场相对低迷的情况下，研究房地产的营销战略应该能对房地产产业产生积极影响。该论文的研究内容主要是营销战略的理论分析和对当前房地产市场情况分析的前提下，对万科集团进行深入分析，提出未来的市场营销战略，为房地产市场的发展提供对策建议。内容包括：

1、查阅中国知网、EBSCO、万方等数据库中相关资料，进行文献综述，确定论文的切入点、研究方法。

2、对营销战略、尤其是房地产的营销战略进行理论分析。

3、对万科集团进行实地调研。

4、进行分析，并根据分析结论，提出可行的建议。

研究框架:

本文的研究框架主要是以内容为主，开篇首先介绍进行本研究所处的背景，即在一个什么样的环境下进行该项研究，简单叙述研究有何意义、用什么样的发发来研究，以及研究的主要内容是什么，即如下图所示的框架图。

第二部分，文章以文献研究为基础，通过阅览国内外学者对于营销战略的相关见解，重点讨论市场营销战略的内涵和本质，它所具有的特点和它存在的意义。

第三部分，文章在对万科集团自成立到现在进行详细地介绍后，以万科集团市场营销组合分析企业营销现状。

第四部分，通过对万科集团营销战略存在的问题及解决策略，希望能够给市场上刚立足的企业予以帮助与指导；最后，对整篇文章进行总结，并进行展望。

预期目标:

本课题通过对企业营销战略概念的阐述、过程的研究,以及近几年我国房地产发展现状的分析，并以万科房地产的战略发展作为研究案例，提出房地产的有效发展对策，并将其他房地产企业的发展前景作了一下展望，希望对未来旅游地产的发展提供实质性的帮助。

3. 研究的方法与步骤

研究方法：

(1)案例分析法。以万科集团的实际项目为案例，分析其基本状况及发展历程，运用4ps理论、swot分析工具对万科运营模式进行分析，通过总结归纳，得出万科集团营销战略的要点及对其提出建议，以便能够为万科集团未来的发展前景、制定营销战略提供现实依据。

（2）文献综述法。本文主要在通过检索文件及收集相关的资料，用详实可信的数据作为本次研究的量化基础，综合运用系统分析与动态分析相结合的方法，从而更好地对企业所实施的营销战略进行归纳、分析和总结。

研究步骤：

4. 参考文献

[1]郭劲光.我国房地产的现状及发展趋势[j].投资经济.2003（2):22-24

[2]申立银.俞明轩.房地产市场分析[m].天津：天津大学出版社.1996.

[3]毕建洲.王大军.房地产投资与发展[m].青岛：海洋大学出版社.1992.

5. 计划与进度安排

（1）2022－2022学年第一学期第14周至寒假结束，接受任务，做准备工作；

（2）2022－2022学年第二学期；

（3）第3－6周，实地考察，收集一手资料,进行前期研究工作，完成前期研究报告的写作；