融创地产常熟镜湖宸院项目营销策略的研究与分析开题报告

1. 研究目的与意义

研究背景:近年来随着经济水平的不断增长，越来越多的资金流入房地产市场，进一步抬高了房价，全国各地房价不断创历史新高。苏州坐落于全国经济最发达的长三角，地产市场由于热度过高，政府不得不连续出台政策降降温。融创地产常熟镜湖宸院项目所处的常熟市归苏州管辖，因此地产政策与苏州市大同小异。苏州政府陆续出台地产政策包括基准利率上调和限购两方面。自2017年便对购房贷款基准利率进行调整，在全国4.9的基础上要求银行再上调10%再到20%，带来的结果是如今在苏州购买一套房要多付几十万的贷款利率。其他政策还包括购房要先落户，新房几年内不得交易，还对个人实行三套房限购政策。如此严格的政策调控导致了苏州地产行业的成交量出现了很大程度的下滑，加重了市场上的观望情绪。但是常熟虽在苏州内却拥有不限购政策，即便如此项目销量依旧达不到预期，到底是市场环境导致的还是营销策略需要调整，这些都是急需分析并解决的问题。

研究目的：镜湖宸院项目虽由品牌开发商联袂打造，周边配套完善，但是自开盘以来整体销售量不佳，销量总是不尽人意营销人员也没有实质性办法。营销领域有一个十倍速原则：追求20%增长很难，但追求10倍增长可能却比较容易。因为追求20%增长时，还是在原有的框架内思考，将会永远陷入红海竞争中，很难形成差异化。但追求十倍增长，可让人进入更高的维度来思考，才有可能跳出当前困境。因此项目急需一个全新的角度来分析销量不佳的原因，并制定正确的营销策略来解决问题。

研究意义:本文以具体的融创地产常熟镜湖宸院项目为研究对象，以项目概况、宏观政策、市场环境、竞争对手分析为基础，对其进行stp研究来分析问题根源，再结合stp分析结果梳理出项目的目标客户，制定出符合客户需求、市场认可的产品策略、制定合理的促销策略、拓宽销售的渠道，以此来打破销售低迷的表现，进而实现项目的预期销售目标。希望此文的营销理论模型分析结果可以让镜湖宸院项目营销人员对项目问题有一个全新的认识，在未来的工作中根据实际情况结合研究分析结果对营销工作进行改进，实现良好预期。并给其它房地产项目营销策略的分析和开展提供借鉴参考。

2. 研究内容和预期目标

研究内容如下：

1绪论

1.1研究背景及意义

3. 研究的方法与步骤

本课题拟采用资料收集和实践调查法。

本文以镜湖宸院项目为研究目标，在当下经济步入新常态的背景下，结合相关政府房地产调控政策，对项目进stp研究来分析问题根源，再根据问题制定出合适的4ps营销方案，本文主要运用的研究方法包括：资料收集法 、实践调查法。

1.资料收集法

4. 参考文献

[1]菲利普科特勒. 营销管理梅清豪译上海：上海人民出版社.2004

[2]吴强.基于“互联网 ”的我国房地产营销策略思考[j]. 商业经济研究,2016,18:75-76.

[3]郭欣.企业营销渠道的战略思考——以房地产企业为例[j]. 中国商论,2016,29:13-14.

5. 计划与进度安排

（1）确定毕业论文选题：2019年11月20日－2019年11月30日

（2）接受指导教师下达毕业论文任务书：2019年12月8日

（3）实地调查、资料搜集、整理及预研究报告：2019年12月8日－2020年3月29日