金水湾公馆物业管理投标文件开题报告

1. 研究目的与意义（文献综述包含参考文献）

研究背景

随着改革的深入，经济的发展，人们观念的更新，意识的提高，人们对物业管理的要求越来越高，期望值越来越大。那么市场化、双向选择是物业管理发展的必然结果，业主选聘物业企业，这是物业管理法规的一条基本原则。物业必须进入市场，物业管理企业必须接受市场的挑选。谁占领了市场，赢得了市场，谁就争取了主动。实行物业管理招投标，可使物业管理企业真正走上企业化经营的道路，使业主和物业管理企业之间能够双向选择，实行优胜劣汰，从而进一步活跃市场，提高物业管理企业的经营管理水平。物业管理作为现代房地产经营管理的重要组成部分,已成为城市经济的朝阳产业,各地方政府也开始注重规范物业管理市场,建立竞争机制[1]。

物业管理招投标，是招标和投标二种行为的有机结合。物业管理的招标是物业的开发单位和物业业主运用价值规律和市场竞争的方式来选聘最符合自身要求的物业管理公司；投标则是物业管理公司通过市场寻求自己的服务客户和开拓管理业务的行为。

2. 研究的基本内容、问题解决措施及方案

一．本课题要研究或解决的问题

本课题主要是对某项目进行物业管理投标研究，并编制投标文件。

在编制前，需要解决物业管理方案的确定，投标报价的确定，处理好物业管理企业资金来源不足，怎样提高物业盈利能力等问题。

招投标中考虑的问题如：规划物业服务标准，确定管理办法可以根据资料完成物业管理投标文件的编制完成，还可以根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，明确项目管理机构运作方法及管理制度，合理安排人员配置，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。

二．拟采用的研究手段（途径）

准备投标物业企业的以往中标和未中标的投标文件为参考资料，找出对本次投标有建设性帮助的内容并将其整合与优化。查找与物业管理投标相关文献资料，参考对自己的物业投标文件编制有帮助的内容。

1.投标报价：

投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，制定正确的报价范围。

2.物业管理方案的制订：

做好以下的的准备工作：

（1）收集楼盘资料：地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成；

（2）掌握开发商对管理服务质量标准的要求；

（3）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；

物业管理方案的编写,一定要严格按照招标文件的要求，进行环环相扣的表述，关键是不能缺项或漏项；分析拟接管物业项目性质、类型、基本情况；了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，是否存在不符合物业管理要求的问题，根据拟接管物业的基本情况和特点制订；进行费用测算时，必须按照招标文件规定的项目进行测算，不能漏项。

三、课题实施计划