商业地产发展模式探析开题报告

1. 研究目的与意义

随着十八届三中全会改革大幕的全面拉开，经济增速放缓而重视产业结构调整，经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会#8220;双向调控#8221;思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。

房地产行业的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。

商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、o2o、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。

2. 研究内容和预期目标

本文将在分析商业地产发展现状和商业业态对房地产企业的重要性的基础上，进一步分析商业地产的不同发展模式，总结当前房地产企业在商业领域存在的问题和原因，提出解决阻碍商业地产进一步发展问题的对策建议。具体研究内容如下：

改革开放以来，我国商业地产是如何发展的；商业地产有几种发展模式；受宏观和微观环境的影响，商业地产该如何发展才能适应时代发展要求，房企该如何转型才能做大做好做强。

3. 国内外研究现状

商业地产涉及房地产与商业两个领域，不能单凭房地产开发和运作理论和商业企业经营的理论，商业地产的发展需要独特的理论为支持。第一是杜能的级差地租理论：在一定位置、一定面积土地上的投入量及投入方式，只有当地租达到最大值时，才能获得最大的经济效果，故在商业地产开发中，开发商必须花费极大的精力在选择区位，区位对于商业经营成败甚至会有决定性作用，而且超额利润的获取也要求商业地产要在较优土地上进行开发；第二是德国地理学家克里斯泰勒提出的商品和服务中心地理论，即商圈理论，商圈是指商业企业招徕顾客的位置和定位，是商业企业进行销售活动的空间范围，它是消费者的购买行为和零售企业的经营能力所决定的，商圈理论对商业地产开发的选址提供了理论依据；第三是杜能的城市区位理论，一种关于经济活动分布规律的一般性理论，其根本宗旨在于揭示人类社会经济活动的空间法则，通过分析用地区位优劣，第四是韦伯（1909）在《工业区位论》中提出聚集经济理论，商业的聚集可以缩短消费者购物的距离和时间，同时还可以聚集了其他服务类的活动，与娱乐、休闲和餐饮等紧密联系一起；第五是熊彼特创新理论，该理论指出创新包括开发新产品、采用新的生产方法、开心新市场、获取原材料的新来源和采纳新组织形式，为商业地产开发的创新提供了理论指导。

沈弥雷（２００６）通过评估国内商业地产运用订单模式效果，并且认真研究其产生背景和优势，认为主力店的进驻可能稀释了商业地产整体项目存在的价值，只有科学地解决了这问题，订单模式才可能成为中国商业地产的发展方向。翁南道（２００６）认为商业地产运作应以商业为核心、资本为杠杆，实现商业与地产的紧密联结。

高波与赵奉军（2010），指出目前中国商业地产业的特征是：商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中，商业地产投资主体呈多元化，商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道。杨行坤，宋晨光（2009），指出商业地产运营的关键是：重管理，重经营；建立专业的商业运营团队。徐天明（2008），指出商业地产开发是房地产开发的一部分，我国目前很多商业地产开发商都是从开发普通住宅转过来的，采取住宅开发的模式进行商业地产开发必然会带来许多问题。

4. 计划与进度安排

一.引言，介绍背景、现状、概念

二.研究商业地产的起源、发展历程、不同时期的特征，探索适应时代的商业发展模式

三.从融资、开发、经营三层次研究商业地产发展模式，有哪些模式，各自的优缺点，如何解决

5. 参考文献

[1]杨君才. 商业地产运营管理模式的研究[d].兰州大学,2011.

[2]黄勇. 商业地产开发运营研究[d].华中师范大学,2014.

[3]阚绪宝,刘学鹏. 商业地产:突破困境寻求最适合的发展模式[j]. 科教文汇(下旬刊),2007,07:144-146.